Como Vencer a Burocracia e Ter Um Imóvel Pra Chamar de Seu.

QUANTO CUSTA AS PRÁTICAS BUROCRÁTICAS PARA GARANTIR A COMPRA DE UM IMÓVEL NO BRASIL?

Para dar uma resposta o quanto mais próxima da realidade, resolvi estudar e apresentar este trabalho que, certamente, o auxiliará na compra de seu imóvel, talvez, a realização de seu maior sonho. Estar bem preparado financeiramente para esse grande momento requer certos cuidados e um bom planejamento que inclua algumas estratégicas que sejam precisas para conciliar algum risco iminente ou atropelos ao longo do caminho.

Como se preparar para comprar seu primeiro imóvel?

Olá você que pretende comprar um imóvel e sai por ai sem fazer qualquer planejamento assumindo sérios compromissos que enseja a compra de um imóvel. É preciso se planejar financeiramente para uma lista de gastos e está atento ao excesso de burocracia no momento da compra mais importante de sua vida que é a realização do sonho da casa própria.

É preciso que em um primeiro momento saiba qual a soma que irá desembolsar com documentos para a compra de um imóvel.

No momento da compra do imóvel, será preciso providenciar uma série de documentos e se planejar financeiramente para o pagamento de taxas, impostos, etc..

A realização do sonho da casa própria impõe sacrifícios que vão muito além da simples escolha do imóvel ideal, aprovar financiamento e assumir o custo das prestações mensais. É preciso está ciente da presença de muita burocracia envolvida no momento de decisão da compra de um imóvel que envolve um grande volume de documentos necessários. Outra preocupação deve ser com a programação de custos extras que serão incorridos para a oficialização da compra, taxas, impostos sem que crie algum embaraço financeiro que acabe pesando em seu bolso ou talvez, até inviabilizando o negócio.

Começando pela importância dos gastos, o primeiro fica por conta do ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis), cobrado no momento da transferência de propriedade. O ônus é sempre de quem paga a conta, ou de quem vai comprar uma casa, apartamento ou terreno. Apenas no caso de “permutas” esse valor é rateado entre as partes. A base de cálculo é o valor do imóvel, ou seja, o valor do imposto incide sobre o valor de compra do imóvel. Por ser um tributo de competência municipal, ele varia de cidade para cidade, sendo importante verificar o valor percentual ou taxa junto à secretaria de finanças de cada município.

Na cidade de São Paulo, a taxa é de 3% do valor do imóvel. Mas há um critério oficial para a cobrança dessa taxa, caso o valor do imóvel se enquadre dentro do exigido como habitação de interesse social, ou seja, no caso de imóveis financiados através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), cujo valor não ultrapasse R$. 750.000,00, nessa cidade, aplica-se a taxa de 0,5% sobre o valor efetivo do financiamento, não podendo ultrapassar o limite máximo estabelecido de R$. 81.073,38, limite aprovado a partir de janeiro de 2016. Sobre o valor excedente será calculada a taxa de 3%.

Outra preocupação para quem vai comprar um imóvel é com o pagamento das taxas, que também é um gasto extra que precisa está programado e em algum momento, não venha impactar negativamente o bolso do comprador de imóveis. É preciso que o comprador tenha programada uma reserva para os gastos com toda a documentação do imóvel.

Na sequência, para a garantia de compra e venda do imóvel, vem o “Registro de Compra e Venda” em “cartório”. Ele é o registro que garante o direito de posse e uso da propriedade da forma que lhe assegura a lei. Melhor definindo, esse documento é a “Escritura Pública de Compra e Venda de Imóveis”. O valor da escritura é variável por Estado da Federação, e fixo para determinada faixa de preço do imóvel. Por exemplo, a taxa cobrada para um apartamento de R$. 500.000 é diferente da cobrada para outro imóvel de R$. 1.000.000.

A escritura representa o “contrato de compra e venda” e como tal tem o “custo” previsto em tabela de acordo com a faixa de valor do bem, e é variável, cada Estado da Federação determina suas faixas de valores. No caso de financiamento, este documento deixa de ser obrigatório, já que o “contrato de financiamento” tem força legal de escritura.

Nesse caso, as partes poderão definir melhor seus principais interesses, se será conveniente ou não substituir o contrato por “escritura definitiva”.

Diante de gastos tão elevados, é importante atentar para a existência de uma lei que garante o desconto de 50% no “registro” e na “escritura” do imóvel, mediante declaração de que esteja comprando o primeiro imóvel através do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e até o valor máximo de R$. 500.000 mil.

Para que se efetive esse desconto, será necessário apresentar documento por escrito que declare estar comprando o primeiro imóvel. Porém, se a pessoa já foi possuidora de um imóvel, casa, etc., mesmo que não disponha mais desse bem, ou recebeu de herança ou doação, não tem direito ao “desconto”. O cartórios não querem cumprir essa determinação legal de 50% de desconto, mas deve se submeter à obrigatoriedade de obediência e ao fiel cumprimento da lei.

A lista de documentos vai mais além da do “Documento de Escritura Definitiva” que garante ao “comprador” a posse e o domínio sob o bem.

Há uma lista que compõe um conjunto de “certidões” que precisam ser emitidas. É um trabalho de documentação quase sempre executado por despachantes especializado em prestar esse serviço, e os valores podem variar entre R$. 600 a R$. 650. Ainda que não sejam documentos obrigatórios, é prática comum não abrir mão deles pela a importância em verificar se o antigo proprietário tem algum “apontamento”, “registro” em cartórios de “penhora” ou outras anotações legais que impeçam ou dificultem a compra e venda de um imóvel.

Há casos em que se pondera a diluição desses gastos no financiamento bancário num valor percentual correspondente a 5% do valor do imóvel para a cobrança de taxas, registro, ITBI e escritura. Talvez seja interessante, se as partes assim, juntas assinarem. Lembrando que o objetivo desse trabalho é levar maior clareza ao comprador de um imóvel da necessidade de ficar atento e fazer a previsão desses gastos para a prevenção de problemas como uma possível perda do imóvel, por causa de algum desajuste financeiro que impeça ao comprador de cumprir com suas obrigações contratuais.

Aqui estão enumeradas o número de certidões necessárias que mesmo sendo da menor importância, você deverá ter a posse para uma maior garantia contratual, evitando assim, aborrecimentos futuros, ou até mesmo, a inviabilidade do negócio ou perda do bem.

01. Cópia de título aquisitivo;

02. Certidão de Propriedade com negativa de ônus e alienações, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da Capital;

03. Certidões Negativas dos Cartórios de Protesto da Capital, abrangendo o período de cinco anos anteriores à data;

04. Certidões Negativas dos Distribuidores Forenses das Justiças Estadual e Federal e Executivos Fiscais- Estaduais e Municipais, abrangendo o período de 10 anos anteriores à data;

05. Certidão dos Distribuidores da Justiça de Trabalho;

06. Certidões de objeto e pé de eventuais ações, execuções ou protestos, constantes das certidões antes referidas;

07. IPTU de 2017, com as parcelas vencidas até a data devidamente quitada;

08. Capa do IPTU de 2016 para cálculo do ITBI;

09. Certidão Negativa de PMSP, dando plena quitação dos impostos municipais até a data da transmissão da posse;

10. Comprovante de pagamento da última conta de energia, água e gás, se houver;

11. Cópia autenticada do RG e CPF, da Certidão de Casamento e do pacto antinupcial;

12. Declaração da administradora condominial dando plena quitação das despesas condominiais até a data, com documento comprobatório dos poderes de quem assina.

Esse trabalho representa o quanto é custoso adquirir um imóvel e passar por todos os trâmites legais e burocracia para um dia ter um imóvel para chamar de seu.

Como Empreender no Brasil

Há um grande caminho a ser percorrido por aqueles que buscam desafios, sabedoria e vitórias.

Empreender no Brasil como uma solução para a crise

Por que ter o negócio próprio é uma boa alternativa de obter sua própria renda e ampliar oportunidades de trabalho para os que enfrentam a crise do desemprego no Brasil?

Além de ser o terceiro sonho do brasileiro, segundo pesquisa SEBRAE realizada em 2014, depois do sonho da casa própria e o prazer de viajar pelo mundo. Mas qual é mesmo o perfil ou as principais características de quem pretende investir e gerir um negócio no Brasil?

Por que as pessoas querem correr o risco de investir e gerir um negócio?

As principais características de quem busca uma solução para a crise e engrenar na área de negócios no Brasil começa por itens muito básicos que em conjunto oferecerão uma melhor qualidade de vida e um padrão de vida financeiro sustentável.

Aqui estão as principais questões básicas que devem ser discutidas, avaliadas, orientadas e colocadas em prática por quem busca novas oportunidades de desenvolvimento social e financeiro sustentável:

01. Atendimento das necessidades básicas;

02. Segurança;

03. Relacionamento pessoal;

04. Realização profissional.

É preciso que haja um entendimento do porquê de cada necessidade, porque elas serão o foco principal de seu negócio, a projeção e planejamento do que terá por objeto seu negócio. A realização de uma ideia central tem que está estruturada sob a projeção de alguns segmentos que justifiquem o risco em empreender tendo como retorno bons resultados. Está determinado e preparado para assumir riscos calculados é um fator preponderante para quem busca expandir conhecimentos e ao mesmo tempo obter melhores resultados e qualidade de vida.

Os itens citados acima são o foco ou objetivos de quem tem o desejo de empreender, e mostram uma pirâmide de nossas prioridades. A primeira e mais importante de nossas prioridades que justifica um dos motivos em empreender é a necessidade de sobrevivência, ter de onde tirarmos nosso sustento, “o pão nosso de cada dia”. Depois disso, precisamos estar certos de que para vivermos em um ambiente confortavelmente, precisamos de “segurança”, um emprego que garanta recursos e a segurança de nossa família. Lembrando que o emprego é a forma mais tradicional de empreender, desde que somos educados e preparados para assumir um posto de trabalho numa empresa que tenha como garantia uma contrapartida de renda. Mas esse sistema tradicionalmente adotado como geração de renda já não oferece as mesmas condições ideais de segurança, e será substituído gradativamente por um sistema único e mais produtivo de geração de renda ao longo dos séculos, o empreendedorismo. Esse sistema é o único que com riscos calculados e bem administráveis produz riquezas em massa. Outro fator importante para quem empreende é a formação de uma rede de relacionamento. Essa “network” começa com a família, amigos em qualquer situação ou circunstância em que se der ou se estabeleça uma relação em sociedade. Esse terceiro item não é nada menos importante do que os anteriores, baseando-se que quanto maior o relacionamento, quanto maior minha “network” ou rede de relacionamentos, maior chance eu tenho para garantir as condições básicas de alimentação e segurança para minha família. O último item, realização profissional fecha o ciclo, chega ao final de uma proposição inicial daquilo que fora planejado, supervisionado e administrado para a obtenção de um resultado. Esse é o grande momento de realização pessoal e profissional, o objetivo final de quem sonha em empreender.

O perfil de quem empreende ou busca soluções/alternativas econômicas no Brasil.

Entre a população economicamente ativa:

Homens: 47,8%

Mulheres: 52,2%

Quanto ao nível de escolaridade:

Possuem apenas o segundo grau: 50,9%

Quanto à faixa etária:

Possui uma faixa etária média entre 25 e 34 anos

Como o empreendedorismo influencia no resultado do PIB (Produto Interno Bruto) – a relação direta e a distribuição per capita ou por grupos economicamente ativos da riqueza produzida no país:

Um número correspondente a 20% do PIB vem do “empreendedorismo”;

E 60% do PIB vem de empregos no país.

Desses números, 4 entre 10 brasileiros são empreendedores.

Os números indicam ainda, uma baixa representatividade do empreendedorismo no Brasil. A situação é muito pouco tímida, se comparada com a estatística oficial de mais de 13 milhões de desempregados devido à forte crise econômica que ainda perdura no país. E uma causa que deve ser considerada comum e que influencia negativamente o crescimento do número de empreendedores, a faixa etária, aqueles que já superaram a faixa de 35 anos, talvez encontrem maiores dificuldades para empreender por fatores de ordem econômica ou nível de escolaridade. Sabe-se que em um país com baixo nível de escolaridade, quanto maior a faixa etária menor é o seu nível educacional.

Outro fator a considerar como relevante e responsável pelo baixo nível do empreendedorismo no Brasil, seja a falta de maior incentivo por parte do governo federal que apesar de ter criado e ampliado algumas políticas de incentivos ao micro e pequeno empreendedor, faltam ainda, políticas com uma maior oferta de créditos que sejam bem geridas e direcionadas para o pequeno e médio empreendedor.

Outro fator pode também explicar o temor e a baixa frequência do empreendedorismo, mesmo em um momento agudo de crise econômica, a falta de confiança e um maior incentivo por parte do setor privado em oferecer mais crédito e menor taxa de juros para o pequeno e médio empreendedor.

A solução para a falta de confiança está na recuperação econômica da classe C que é a que em momento de ascensão econômica a que mais compra e investe, gerando movimentação do PIB no país.

O cenário econômico que sofreu um “boom” reflexo de previsões otimistas não realísticas enclausurou-se em uma crise econômica sem precedentes com a alta de juros, inflação, curva ascendente de desemprego, alta do dólar, retração da oferta de créditos e outros fatores foram preponderantes para que o país se fechasse em uma profunda crise econômica.

A não decretação de falência total do país resistiu na criatividade e persistência do povo brasileiro. E sempre que se sucede uma crise, semelhante ao que acontece com o organismo quando colocado sob pressão, tensão ou medo, ele aumenta a produção de “endorfina” e “adrenalina” para que nosso corpo possa reagir de maneira eficaz diante da situação. As crises geram criatividade, poder e determinação.

É nas “adversidades”, “no medo”. “no desespero” e na crise econômica que chega ao bolso que os brasileiros mais têm sofrido tendências para reagir, sair da zona de conforto, “pensar fora da caixa” e buscar soluções  práticas. É nesse momento que surgem as ideias de empreendedorismo.

É nesse momento também que brotam as ideias de como burlar a crise, é nesse momento que surge a “inovação” e entre múltiplas oportunidades de escolhas e investimentos nascem novas escolhas e novos “nichos de mercado” que levam a um grande desafio de investir mesmo em momentos de crise. E é nesse momento de aposta no novo, nesse momento de aposta no desconhecido, nesse momento de interrupção e busca de novas alternativas de mercados e investimentos que surgem as oportunidades vencedoras.

A microeconomia é a principal responsável por ações e resultados “matadores”. A microeconomia é composta por um “nicho de mercados”, e isso significa que não há muito a ser explorado em mercados já tão densamente explorados. É nesse momento que surge a necessidade de focar em um “nicho de mercado” muito menos genérico ou concentrar-se em um “nicho” ou grupo específico de mercado. Suponha que seus esforços e ações se direcionem para um grupo dos “nerds”, esse público mais homogêneo abre espaços para um negócio bem sucedido.

A forma tradicional de fazer negócios está saturada, os setores tradicionais são mais afetos a crises, mas há muito espaço para a inovação e criatividade. É nesse momento que surgem focos em “nichos” de mercado alternativos e inovadores abrindo amplo espaço para demandas e oportunidades para conquistar novos consumidores que anseiam por novas experiências de mercado.

O que você precisa para empreender na crise?

Se você vai investir em um “mercado quebrado” é fundamental que se concentre nas palavras “liderança”. “persistência” e “ousadia”. Você vai precisar de muito “jogo de cintura”, vai precisar acreditar no negócio, ousar e o mais importante persistir nele. Você deve está preparada para enfrentar as dificuldades que virão ao se fazerem presentes em qualquer tipo de negócio.

Anote e adote a palavra “FLEXIBILIDADE”. Um gestor bem sucedido precisa de muito “maleabilidade”. Mas lembre-se de está preparado para driblar a crise.

Ninguém enfrenta um campeão de box sem que antes tenha treinado muito para ter um aumento real da chance de ser campeão.

Na área do “empreendedorismo” não é diferente, você irá precisar de muito treino. Você vai ter que se preparar antes de enfrentar seus grandes desafios na vida.

Para isso você terá que seguir alguns passos básicos antes de iniciar um negócio.

Conheça a essencialidade de cada um desses passos:

1. Conheça o quê vender;

2. Descubra o seu público alvo (quem compraria seu produto)?;

3. Estude, conheça bem o seu público alvo;

4. Trace estratégias e ações para atingir seu público alvo;

5. Planeje cada ação, faça uma previsão de falhas e corrija suas   ações no momento em que constatar falhas;    

6. Seja resiliente e ousado sempre que puder;

7. Encontre a melhor maneira para mensurar seus resultados;   

8. Construa um bom relacionamento com seus clientes;

9. Otimize suas campanhas e comunicação;

10. Escolha bons colaboradores para fazerem seu negócio funcionar;     

11. Tenha conhecimento e controle total de seu fluxo de caixa;

12. Invista em marketing, faça um bom trabalho de direci-cionamento de marketing. Divulgar seu negócio é fundamental;

13. Conheça o momento certo para expandir ou contrair seu negócio;

14. Esteja aberto a críticas e nunca deixe de dar um “feed-back”;

15. Se preciso, volte ao primeiro passo e revise tudo o que precise ser revisado.

Agora, que você já se inteirou como fazer para empreender é hora de começar o seu grande desafio.

Vamos juntos empreender?

Há um grande caminho a ser percorrido por aqueles que buscam sabedoria e vitórias. Nunca desista de ser um grande vencedor.

Relação de Negócios Entre Clientes e Fornecedor

A importância da boa relação de negócios entre clientes e fornercedores de bens ou serviços.

O que deve ficar muito claro na formalidade de um negócio.

Neste artigo, permiti-me a tecer algumas considerações do que diz respeito a algumas práticas consideradas abusivas por alguns agentes públicos de direito.

A cobrança da taxa SATI ou ATI nos contrato de compra e venda de imóveis

Por Marcelo Tapai – Tapai advogados.

Embora bastante comum nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis negociados na planta, a cobrança da comissão de corretagem e taxa SATI tem gerado muita discussão, sendo considerada ilegal e abusiva por boa parte dos juízes. A ilegalidade da cobrança é fundamentada por pelo menos três fatores: 1) Neste tipo de negócio, não há o serviço de intermediação imobiliária e corretagem propriamente dita. O que existe é a venda direta. A empresa constrói o stand de vendas, promove a publicidade e o consumidor vai até o local por conta própria. Além disso, no local da venda, o consumidor não escolhe quem o atenderá; normalmente há uma ordem de vendedores, definida internamente. Mesmo que as vendas tenham sido terceirizadas à outra empresa – o que também é comum – o serviço de corretagem não é caracterizado, já que não há a aproximação das partes.

Meu entendimento como leigo

Entendimentos divergentes devem ser respeitados, se fundamentados dentro dos princípios legais e que preservem os direitos do consumidor. Havendo condições de acordo formal entre as partes, não há o quê se questionar.

Parece ser um ato de natureza circunstancial, mesmo sem a existência de fato que se subestabeleça uma intermediação imobiliária e um ato de corretagem propriamente dito. Os meios a que levam as consequências de um fato por si, não justificam que haja uma negociação direta com a construtora em qualquer dos casos. De perto há sim uma relação do corretor que se especializou e presta um serviço intermediário de compra e venda, ainda que não siga o tratamento dado por tradição ao negócio, mesmo que indiretamente a presença da empresa ou construtora interfira no momento de negociação e fechamento de proposta. Mesmo sendo autora principal da ação em defesa de seus interesses comerciais, a intervenção nos resultados torna-se secundária, porque na maioria das vezes não interferirá diretamente na relação de aproximação e negociação com o cliente ou consumidor final.

E para que não haja qualquer tipo de dúvida, ou alegações futuras de vícios e desconhecimento do inteiro teor do que ficará previsto em contrato, segue-se a recomendação para que ambas as partes venham a se precaver e eliminarem quaisquer tipos de dúvidas, vícios ou fraudes contratuais. Uma boa leitura das cláusulas contratuais na companhia de um advogado poderá garantir um bom entendimento e um bom acordo entre as partes.

P/Vicente Fonseca

2) Em muitos casos, informa-se verbalmente ao cliente um determinado valor do imóvel, porém depois de aceito o negócio e firmado o contrato, o consumidor verifica que o valor devido é maior do que consta no compromisso de compra e venda. A diferença nos números vem justamente da corretagem, cobrada à parte. Ou seja, durante as negociações promete-se um imóvel de determinado preço, mas no momento da assinatura do contrato o valor desse imóvel aparece diferente.

Essa não é uma prática do mercado, as grandes operadoras no mercado imobiliário não têm como padrão esse tipo de comportamento. O cliente sempre será informado de ônus ou demais valores, taxas, impostos que mantenham uma direta e bilateral de negócio entre as partes. O cliente sempre que informado ficará livre para negociar qualquer valor adicional ou se concorda ou não com o pagamento da comissão que será paga ao agente imobiliário no momento da assinatura do contrato. Caso surja qualquer dúvida, o cliente tem o direito de recuar e fazer uma melhor análise contratual, apontar alguma irregularidade e corrigir-se e aceitar ou não o que será estabelecido entre as partes.
Em nenhum momento será criada qualquer tipo de imposição que justifique o cliente assinar, fazer ou deixar de fazer qualquer ato ou compromisso de compra e venda se não preenchido todos os requisitos legais previstos em lei.

Vale lembrar que qualquer acordo entre as partes é válido como lei. Se for vontade das partes, deve-se aceitar.

P/Vicente Fonseca

3) Mesmo que se admitindo a participação de um corretor na venda, este profissional foi contratado ou pela construtora ou pela empresa terceirizada parceira nas vendas. Quem, necessariamente, precisa pagar pelos serviços é que os contrata. A construtora não pode repassar os custos dessa contratação sem o prévio e expresso consentimento do consumidor.

O mesmo se aplica à malfadada taxa SATI ou ATI, que é cobrada do consumidor como assessoria imobiliária e jurídica. Tal cobrança é indevida e ilegal. A empresa não pode exigir do consumidor um valor extra para um suposto preenchimento de cadastro ou análise de documentos, esse serviço faz parte da venda e não deve ser cobrado à parte. Também é ilegal exigir que o consumidor contrate consultoria jurídica de um advogado indicado pela empresa. Desse modo, a isenção do profissional, no momento de alertar o consumidor de eventuais problemas, é questionável. Por fim, é importante mencionar que a empresa não pode condicionar a venda do imóvel à contratação desse serviço, pois isso caracteriza venda casada, que também é ilegal. Quem já pagou essas taxas e se sente prejudicado deve ingressar com ação judicial para pedir a restituição do dinheiro, lembrando que o prazo para reclamar os valores cobrados é de cinco anos contados da data do pagamento.

Minhas considerações como leigo

Não vejo nenhum princípio de ilegalidade na cobrança do SATI ou ATI, porque essa é uma visão dos ministros dos Tribunais Superiores de Justiça que na maioria de seus julgados têm sido unânimes em adotar tal prática como ilegal no caso de imóveis adquiridos na planta. A justificativa dos tribunais é que esses serviços não são contratados voluntariamente pelo consumidor, já incluso antecipadamente no valor do financiamento.  E os tribunais superiores de justiça em sua decisão têm sido mais duros ainda quanto a cobrança de juros durante o prazo de financiamento. Os juros de 12% ao ano calculado sob o valor correspondente a 0,8% do valor total do financiamento tem sido um dos principais questionamentos da justiça e na maioria das decisões judiciais a construtora será obrigada a devolver o valor pago em dobro mais 1% a.m a título de correção monetária.

Veja exemplo:

Considerando que foi cobrado do consumidor o SATI de R$ 3.200,000, valor esse incluso ao total financiado, considerando ainda um prazo contratual de 100 meses e os juros de 12% ao ano, temos que essa comissão ao final do contrato custará ao mutuário 5.077,04(correção apenas com juros), ou seja, R$ 3.200,00 é repassado ao advogado que prestou o serviço, e 1.877,04 fica com a construtora.

Dentro do exposto pode-se criar outras situações que poderão ser discutidas como em caso do prestador de serviço, o advogado não pertencer ao corpo de funcionários da empresa. A empresa contrata os serviços de profissionais autônomos, assim como contrata os serviços de corretagem, o corretor não pertence ao quadro de colaboradores da empresa ou construtora. E, embora a justiça não reconheça uma relação de aproximação das partes ou uma livre escolha do consumidor final, o corretor é um profissional autônomo que presta um serviço ativo de atendimento ao cliente, e deve ser remunerado por isso no momento em que o negócio imobiliário é concluído. Agora, o que não se deve negar é o conhecimento das partes, as partes envolvidas no processo de compara e venda de um imóvel devem estar a par de qualquer valor que será negociado em contrato. Informando-se os valores que são onerosos no contrato como o SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) e a comissão paga ao corretor pela a intermediação e realização do negócio, não haverá o que questionar, considerando que é uma prática comum no mercado, e uma vez informada e aceita, estabelece-se um comum acordo entre as partes.

Não se constituirá no caso, e assim procedendo, qualquer ato de prática abusiva contra o cliente. Como também não haverá como imputar qualquer ato de natureza civil ou criminal ao contratante do serviço.

Cabe em última instância, cabe ao consumidor final está atento à qualidade e à natureza do serviço que lhe é prestada, verificando se está o não em conformidade com a lei, ou se há algum tipo de vício que precise ser corrigido ou evitado no momento da contratação do serviço, no caso, no momento da assinatura do contrato. Vale chamar à atenção para a leitura de todas as cláusulas contratuais e fazer questionamentos das partes que não lhe ficarem claras. Agindo assim, evita-se situações de embaraços e  constrangimentos futuros.

P/Vicente Fonseca

Comportamento do Mercado Imobiliário em 2017

EVOLUÇÃO DO MERCADO DE IMÓVEIS EM 2017

Números indicam que o mercado imobiliário apresentou um índice positivo de crescimento num comparativo com os anos anteriores. Veja por segmentação de ofertas

Siga este  LINK - e veja os principais destaques nesse mercado em 2017, segundo a avaliação de pesquisas e índices em   dezembro de 2017. Avalie também que comprar um imóvel em 2017 pode ter sido uma boa oportunidade de investimento ou aquisição da casa própria, já que os valores se mativeram estáveis e houve um aumento sigificativo de vendas sob ofertas, indicando uma varição positiva de 1,2%  em relação ao período considerado. Em 2018 essa posição não deverá se alterar muito, visto ser um ano com turbulências no mercado influenciada por um ano eleitoral repleto de incertezas no campo  da reforma fiscal que acaba de perder amplitude ao ser adiada e o governo central não tem novas proposições de medidas que sejam economicamente favoráveis a mudanças de curto prazo, principalmente, no que se refere às demais medidas urgentes de equilíbrio fiscal que também acabam de ser adiadas. Dentro desse principal propósito muito dificilmente o governo reagirá à altura de suas necessidade de controle de gastos público bem como a execução de medidas de reforma fiscal que se fazem inadiáveis.

Um governo que precisa de contenção de gastos acaba de ser surpreendido  por questões sociais graves que o forçam a utilizar os já tão escassos recursos, para a manutenção da ordem pública no Estado do Rio de Janeiro, medida necessária e urgente para dar uma resposta ao crime organizado que se instalou há décadas naquela cidade e vem mantendo o domínio de comunidades, passou a ser uma grande ameaça às instituições que exige uma resposta imediata e uma prontidão das forças públicas para tentar resolver ou amenizar um problema que se tornou de crucial importânca naquele Estado. O governo agora, mais do que acuado tem que recuar de seu principal assunto em relação à reforma fiscal, será obrigado a buscar por novas fontes de recursos ou mexer no já tão minguado orçamento para 2018 através de transferências de recursos de outras áreas importantes como saúde, educação, para atender um aumenta na demanda de gastos públicos que se tornaram obrigatórias.

Assim vista a atual situação, embora as condições atuais não impeçam alguma forma de crescimento lento do país igual ou um pouco melhor do que em 2017, a situação econômica puxada pelo rombo das contas públicas continua instável e sem perspectivas de melhor rumo.

Na prática, diante desse quadro é aguardar para ver como reagirão os mercados como um todo. O mercado de imóvel indicará uma certa estabilidade, principalmente, em relação ao crescimento de preços e uma procura reprimida por imóveis que se enfatiza com a falta de soluções práticas e atuantes por parte do governo central.

A única certeza que se tem é que os mercados continuarão a existir e insistir na remuneração de seus ativos. Os mercados continuarão a buscar novas alternativas para a consolidação de novos investimentos, tendo como resposta um maior índice de confiança do inverstidor. Há um indicativo de que esse índice aumente, apesar da permanência da crise e falta de soluções práticas e ativas para a solução dos principais problemas nacionais vigentes no momento.

Um aumento do índice de confiança do consumidor e dos mercados serão fundamentais para o início de um sinal já sentido no último semestre de 2017 como um bom momento de recuperação econômica, fora dado o pontapé inicial para ações e o acompanhamento do que serão os resultados em 2018, apesar de todo o sacrifício e reflexo de uma economia que precisa se recompor com urgência dentro da tolerância de prazos. Esse é o focus que precisa ser trabalhado de forma ampla e persistente dentro de uma visão mais conservadora de recuperação de mercados e o crescimento da economia como um todo.

Para fechar esse ciclo com maior performance é necessário que se tenha um efeito colaborativo governo sociedade, governo e sociedade juntos e em busca de um equacionamento e resolução de nossos principais problemas, os problemas de uma sociedade que precisa crescer junto com as forças do Estado, junto com a vontade e a responsabilidade de equacionar e resolver nossos graves problemas, com mais vigor e ações de quem também governa e é responsável direto pelo bem-estar social.

Não há outro caminho, senão, impor sacrifícios, governo e sociedade, cada um exercendo o seu principal papel, um elaborando,  projetando e executando ações de desenvolvimento e crescimento sustentável com maior responsabilidade, e outro fiscalizando e cobrando o cumprimento dos trabalhos e metas do gestor público. Imiscuir-se em tal responsabilidade é o cumprimento de um dever que cabe a todos.

Pesquisa Mensal do Mercado Imobiliário

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DEZEMBRO/2017

Mercado Imobiliário de São Paulo apresenta bons resultados em dezembro de 2017

COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS NOVOS - CIDADE DE SÃO PAULO

A Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), apurou em dezembro de 2017 a comercialização de 4.969 unidades residenciais novas. O resultado representa um crescimento de 28,4% em relação às 3.869 unidades comercializadas no mês anterior. Comparado ao volume de 2.122 unidades comercializadas em dezembro de 2016, o crescimento foi de 134,2%.

Dicas - Como Investir em Imóveis

10 Dicas Incríveis para Investir em Imóveis

Com a taxa básica de juro (Selic) em valores historicamente baixos, cada vez mais pessoas buscam uma alternativa conservadora para a renda fixa.

No ano passado, triplicou o número de investidores em Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

O problema é que FII não é renda fixa. No caso de uma crise econômica, financeira ou imobiliária, é melhor ter um imóvel físico no seu nome do que cotas de um fundo administrado por terceiros.

Você mesmo pode investir diretamente em imóveis. Pode formar um grupo de amigos e parentes para empreender neste setor.

Mesmo com rumores de bolha imobiliária para 2014, você precisa estar preparado para ir às compras quando os preços caírem. Momentos de baixa geram ótimas oportunidades de compra.

1. Investir em terrenos

Um grande gerador de riqueza. 

Investir em terrenos no entorno de grandes capitais é valorização garantida no longo prazo. Isto ocorre porque as cidades brasileiras estão se expandindo horizontalmente em ritmo acelerado.

Também existem diversas formas de se investir e lucrar com terrenos no curto e médio prazo.

Muitos condomínios de luxo no Brasil são construídos em verdadeiros brejos, terrenos alagados em volta de lagoas que não teria qualquer valor aos olhos de uma pessoa comum.

2. Investir em imóveis na planta

Nos últimos 4 anos, muita gente comprou imóveis na planta pagando apenas 20% a 30% do seu valor para revendê-los 1 ou 2 anos depois do início das obras com enormes ganhos.

Isto é possível com o uso da técnica que permite multiplicar a rentabilidade através de endividamento.

É necessário saber avaliar o imóvel corretamente. Nem todo imóvel na planta é realmente vantajoso quando se pretende vendê-lo antes da entrega das chaves para lucrar com o ágio.

3. Investir em imóveis usados

É no meio da lama que encontramos os diamantes. Neste exato momento, milhares de imóveis usados estão encalhados nas imobiliárias. São apartamentos e casas desprezados pelo consumidor final.

O investidor preparado é capaz de identificar estas oportunidades, lapidar estes imóveis e depois vendê-los com enorme retorno no curto prazo.

4. Investir em imóveis para locação

O segredo da locação está na escolha correta dos imóveis. Existem ótimas oportunidades em segmentos diferentes como imóveis populares, flats, salas comerciais, lojas, galpões, casas de veraneio e hotelaria.

É importante conhecer cada um destes negócios. A melhor opção de investimento em alugueis pode depender das características da cidade onde você mora e do seu perfil de investidor.

5. Construir imóveis para vender ou alugar

Aqui temos outra máquina de multiplicar patrimônio. Quando você compra um imóvel pronto está pagando o custo de construção e o lucro de quem construiu. E acredite, este lucro é absurdamente alto.

6. Investir com segurança

Investir em imóveis pode ser arriscado se antes você não investir em conhecimento. Comprar um imóvel não é como comprar um automóvel em uma concessionária.

O PROCON e a Justiça estão lotados de processos contra imobiliárias, incorporadoras e construtores.

Grandes empresas do mercado estão envolvidas em casos de desrespeito ao consumidor. E o que mais gera estes problemas é a falta de informação. Hoje em dia é barato comprar informação, só não se informa antes de investir quem não quer.

7. O valor de um imóvel depende do seu uso

Existem muitos imóveis próximos de você que estão sendo subutilizados.

Existem imóveis residenciais que são péssimos investimentos se forem adquiridos para uso residencial e ótimos se forem transformados em imóveis comerciais.

A situação contrária também pode acontecer. O investidor informado e preparado é capaz de identificar este tipo de oportunidade difícil de ser percebida pelo consumidor comum.

8. Investir com pouco dinheiro é possível

Você não precisa ter muito dinheiro para investir no mercado imobiliário. Tem até quem invista sem ter nenhum dinheiro através de imóveis financiados e adquiridos através de consórcio.

O uso da alavancagem na aquisição de lotes dentro de condomínios e imóveis na planta são ótimas estratégias para diversificar seus investimentos em imobilizar muito dinheiro.

9. Investir usando a razão e não a emoção

Enquanto a maioria das pessoas compra imóveis de forma emocional, movidas pelo impulso, pelos apelos visuais e sentimentais, o investidor trabalha racionalmente.

Transformar terrenos cheios de mato em um pedaço do paraíso é a especialidade dos investidores.

Para um investidor preparado não existe imóvel ruim, não importa se ele está dentro de uma favela ou no bairro mais nobre da cidade. Um bom imóvel para investimento não precisa ser bonito e bem localizado, ele precisa dar lucro.

10. Forme um grupo de investimento

Você tem um amigo advogado? Tem outro amigo que é engenheiro ou arquiteto? Você entende de finanças? Porque você não reúne seus amigos e cria seu próprio fundo de investimentos imobiliários?

Juntos, vocês são grandes e no mercado imobiliário isto faz diferença.

Existem grupos de amigos que se unem para comprar empreendimentos inteiros a preço de banana devido ao seu poder de barganha.

Outros preferem se unir para construir e depois alugar.

Muitos loteamentos, prédios comerciais e conjuntos habitacionais são fruto de investimentos de pequenos investidores.

Quantas oportunidades você já não perdeu na sua cidade nos últimos anos por falta de conhecimento?

Aquisição de Imóveis no Brasil por Estrangeiros

DICAS PARA ESTRANGEIROS

1. AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS POR ESTRANGEIROS

A primeira providência para um estrangeiro adquirir imóveis no Brasil é obter o número de CPF em alguma unidade da Receita Federal (mais informações pelo site www.receita.fazenda.gov.br ou pelo telefone 0300-780300).

Na aquisição de imóvel urbano por estrangeiro será necessário a apresentação do CPF, passaporte, comprovante de residência do país e certidão de nascimento ou casamento (estas com tradução juramentada).

Na aquisição de imóvel rural por estrangeiro é necessário, além dos documentos acima, a comprovação de residência em território nacional e, a área do imóvel não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos, em área contínua ou descontínua (o tamanho do módulo varia conforme a localização do imóvel).

2. DINHEIRO

2.1. Transferências do exterior para o Brasil

Para abrir uma conta corrente nos bancos brasileiros, o estrangeiro precisa ter, além do CPF e do passaporte, o visto permanente e prova de residência no país.

Para transferir dinheiro do exterior para o Brasil, existem duas situações diferentes:

(1) se o estrangeiro já possui conta corrente em algum banco brasileiro: basta solicitar ao banco de origem a transferência do dinheiro, fornecendo dados do banco destinatário como: nome e número do Banco, agência, conta corrente e código Swift (código internacional do banco);

(2) se o estrangeiro não possui conta bancária no Brasil o valor máximo que ele conseguirá transferir do exterior para ele mesmo será de aproximadamente US 5.000,00 (cinco mil dólares americanos) a ser retirado em dinheiro em alguma agência bancária. Entretanto ele poderá transferir qualquer quantia se for para uma conta bancária nacional de terceiros, devendo, entretanto, comprovar o motivo da transferência para que o Banco Central do Brasil libere o valor transferido (o comprovante pode ser um Instrumento Particular ou uma Escritura de Promessa de Compra e Venda de Imóvel).

2.2. Taxas de Conversão do Dólar

Existem três diferentes taxas para converter o dólar em real:

- Dólar Comercial (utilizado pelo Banco Central do Brasil nas transferências vindas do exterior e nas exportações e importações de mercadorias e serviços)

- Dólar Turismo (utilizado por algumas agências bancárias para trocar dólares de turistas estrangeiros e de brasileiros que viajam ao exterior)

- Dólar Paralelo (utilizado pelas casas de câmbio para trocar dólares de estrangeiros e brasileiros) Nas transações imobiliárias, quando o preço de venda é anunciado em dólar, normalmente a transformação em Real é pela cotação do Dólar Paralelo.

2.3. Financiamentos para compra de imóveis

Os altos juros cobrados nos financiamento de imóveis no Brasil, seja pelas instituições financeiras ou pelas incorporadoras, desanimam qualquer estrangeiro a obter um empréstimo desse tipo. Lembrar que não é possível obter um financiamento no país caso não possua o Visto Permanente.

3. TIPOS DE VISTOS EMITIDOS PELO BRASIL

Há sete diferentes categorias de vistos concedidos à estrangeiros: Trânsito, Turista e Viagem de Negócio de Curto Prazo, Temporário, Permanente, Cortesia, Oficial e Diplomático. Os vistos Turista, Temporário e Permanente são os mais comumente utilizados para imigrar no Brasil.

3.1. Visto de Turista e de Viagem de Negócio de Curto Prazo

Normalmente requer apenas a passagem aérea de ida e volta e, se aplica apenas a viagens de turismo ou negócios. O visitante com este tipo de visto não pode trabalhar ou fornecer qualquer tipo de assistência técnica, nem receber remuneração por seus serviços no Brasil.

O visto de Viagem de Negócio de Curto Prazo pode ser obtido em qualquer Consulado Brasileiro mediante uma carta da empresa que requisita as viagens a negócios (empresa estrangeira ou brasileira), declarando: o propósito da viagem, nomes, endereços e telefones de contatos de negócios no Brasil, datas de chegada e de partida (antecipada), garantia de responsabilidade financeira e moral pelo visitante durante a visita. O visto de negócios permite que o estrangeiro participe de reuniões, conferências, feiras e seminários, visite potenciais clientes, pesquise o mercado e desempenhe atividades similares. Tais estrangeiros não podem, porém, trabalhar no Brasil.

O prazo de ambos vistos não excedem a noventa dias, mas são prorrogáveis por igual período, totalizando o máximo de cento e oitenta dias por ano.

3.2. Visto Temporário (para Trabalho e para Outras Finalidades)

Para aqueles que vêm ao Brasil por um período temporário, com propósitos de trabalho, há seguintes categorias de vistos temporários:

(1) Profissionais: concedido a indivíduos que vêm para o Brasil por um período temporário não superior a dois anos, inicialmente, e pode ser renovado por um período adicional de dois anos. Fornecido, por exemplo, a estrangeiros que sejam temporariamente empregados em uma empresa brasileira, em alguma função que requeira conhecimento especial. O candidato receberá pelo menos parte de seu salário no Brasil;

(2) Artistas e desportistas: o requerimento deste visto deverá ser submetido ao Ministério do Trabalho do Brasil pela organização brasileira que estiver patrocinando o evento para o qual estão sendo solicitados os serviços do estrangeiro;

(3) Jornalista estrangeiro: destina-se aos jornalistas estrangeiros trabalhando temporariamente no Brasil como correspondentes de empresa de comunicação estrangeira, que dará suporte ao requerimento de visto. O candidato não poderá receber seu salário no Brasil;

(4) Tripulantes em navios;

(5) Cientistas pesquisadores: direcionado a professores, técnicos, cientistas e pesquisadores que pretendam realizar atividades em escolas ou universidades brasileiras, públicas ou privadas, ou ainda em instituições de pesquisa.

Os vistos temporários relacionados abaixo não dão permissão ao portador de trabalhar em território nacional ou receber qualquer remuneração de entidade brasileira:

(1) Missão de Estudos e Missão Religiosa (duração máxima de um ano);

(2) Estudante;

(3) Trainees e Programas de Estágio (duração máxima de um ano);

(4) Tratamento Médico-Hospitalar

Observação: cônjuges e filhos acompanhantes poderão permanecer no país como dependentes do detentor do visto temporário por todo o período por este concedido. Não poderão, entretanto, empregar-se ou realizar qualquer atividade de trabalho enquanto estiverem residindo no Brasil em caráter temporário, porém poderão fazê-lo se o visto for modificado para um de residência permanente.

3.3. Visto Permanente

O visto Permanente dá ao estrangeiro o direito de morar e trabalhar no Brasil indefinidamente. As formas mais comuns de obtenção de Visto Permanente são:

(1) Baseado em casamento com um(a) brasileiro(a) (pode ser solicitado após dois anos de casados);

(2) Baseado em ter filho em território brasileiro;

(3) Baseado em investimento de US 50.000,00 (concessão de visto permanente ao estrangeiro que pretenda fixar-se no Brasil com a finalidade de investir recursos próprios de origem externa em atividades produtivas, condicionada à comprovação de investimento, em moeda estrangeira, em montante igual ou superior, a US$ 50.000,00 (cinqüenta mil dólares norte-americanos). Entretanto a mesma resolução diz que o Conselho Nacional de Imigração poderá autorizar a concessão de visto permanente para estrangeiro cujo projeto de investimento contemple no mínimo dez novos empregos, mediante a apresentação de plano de absorção de mão-de-obra brasileira, para o período de cinco anos, mesmo que o montante do investimento seja inferior a US 50.000,00. O estrangeiro não precisa necessariamente abrir uma empresa - há a opção de colocar esse dinheiro numa empresa já existente e virar um sócio cotista. O estrangeiro também pode usar essa forma de obtenção de visto se no passado já investiu US 50.000,00 no país);

(4) Baseado no direito de transformar um visto Temporário de Trabalho em visto Permanente (após quatro anos de visto Temporário);

(5) Baseado em aposentadoria estrangeira (para maiores de 50 anos e com recebimentos mensais superiores a US 2.000,00);

 Outras formas menos comuns de se conseguir visto Permanente são:

(1) Baseado na indicação de cargo de Diretor Estatuário em empresa brasileira;

(2) Baseado no caso de uma empresa estrangeira ter uma filial ou subsidiária no Brasil, e pretender transferir um diretor estatutário ou gerente para a empresa brasileira, desde que a empresa tenha US$ 200.000 de investimentos estrangeiros registrados perante o Banco Central do Brasil;

(3) Baseado em pedidos de asilo ou auxílio a refugiados;

(4) Baseado no direito de transformar um visto Temporário na condição de professor, cientista, técnico ou pesquisador de alto nível;

(5) Baseado em reunião familiar.

  

3.4. Na prática...

Se deseja obter o visto Permanente, mas não se enquadra em nenhuma das situações acima mencionadas - ou seja você não é cientista, aposentado, padre, refugiado político, não trabalha em multinacionais e não quer casar com um(a) brasileiro(a) e nem ter um filho nascido no país - a melhor opção é aproveitar o direito de obter esse visto baseado em investimento no país (US 50.000,00 ou menos). É muito difícil diferenciar a compra de um imóvel para finalidade residencial de um imóvel para finalidade comercial (como pousada, por exemplo). Há advogados especializados nesse assunto.

  

4. CONSTRUÇÃO

Construir no Brasil costuma ser mais barato que em países da Europa devido ao menor custo da mão de obra.

Abaixo uma tabela de custos por m2 de construção no Brasil.

Padrão Simples R$ 1.000,00 (US 600,00)

Padrão Médio R$ 1.500,00 (US 940,00)

Padrão Luxo R$ 2.000,00 (US 1.250,00)

(custo aproximado no ano de 2011, incluindo mão de obra e material, porém não inclui custo do projeto, paisagismo e gerenciamento da obra)

 A construção no Brasil é bastante diferente de países europeus:

- enquanto na Europa as paredes são duplas para proteger do frio, no Brasil não há necessidade deste tipo de isolamento térmico e, as casas são mais abertas para permitir maior ventilação por causa do calor;

- residências medianas e simples não possuem água quente nas torneiras de banheiros e cozinhas. Nessas casas os chuveiros são elétricos;

- as paredes das casas brasileiras não tem função estrutural, apenas servem de fechamento. A estrutura da casa é feita por colunas e vigas de madeira ou concreto;

- janelas e portas são normalmente de madeira (em casas mais simples são de alumínio);

- os telhados possuem estrutura de madeira. Costuma-se colocar entre as telhas e o forro uma fina manta (de plástico ou alumínio) para auxiliar no isolamento térmico e proteger de goteiras;

- as fundações das casas precisam ser mais resistentes do que na Europa devido ao maior peso das paredes e estruturas;

Recomenda-se usar as técnicas locais de construção, uma vez que estão adaptadas ao clima, solo, e à mão de obra e materiais existentes.