Relação de Negócios Entre Clientes e Fornecedor

A importância da boa relação de negócios entre clientes e fornercedores de bens ou serviços.

O que deve ficar muito claro na formalidade de um negócio.

Neste artigo, permiti-me a tecer algumas considerações do que diz respeito a algumas práticas consideradas abusivas por alguns agentes públicos de direito.

A cobrança da taxa SATI ou ATI nos contrato de compra e venda de imóveis

Por Marcelo Tapai – Tapai advogados.

Embora bastante comum nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis negociados na planta, a cobrança da comissão de corretagem e taxa SATI tem gerado muita discussão, sendo considerada ilegal e abusiva por boa parte dos juízes. A ilegalidade da cobrança é fundamentada por pelo menos três fatores: 1) Neste tipo de negócio, não há o serviço de intermediação imobiliária e corretagem propriamente dita. O que existe é a venda direta. A empresa constrói o stand de vendas, promove a publicidade e o consumidor vai até o local por conta própria. Além disso, no local da venda, o consumidor não escolhe quem o atenderá; normalmente há uma ordem de vendedores, definida internamente. Mesmo que as vendas tenham sido terceirizadas à outra empresa – o que também é comum – o serviço de corretagem não é caracterizado, já que não há a aproximação das partes.

Meu entendimento como leigo

Entendimentos divergentes devem ser respeitados, se fundamentados dentro dos princípios legais e que preservem os direitos do consumidor. Havendo condições de acordo formal entre as partes, não há o quê se questionar.

Parece ser um ato de natureza circunstancial, mesmo sem a existência de fato que se subestabeleça uma intermediação imobiliária e um ato de corretagem propriamente dito. Os meios a que levam as consequências de um fato por si, não justificam que haja uma negociação direta com a construtora em qualquer dos casos. De perto há sim uma relação do corretor que se especializou e presta um serviço intermediário de compra e venda, ainda que não siga o tratamento dado por tradição ao negócio, mesmo que indiretamente a presença da empresa ou construtora interfira no momento de negociação e fechamento de proposta. Mesmo sendo autora principal da ação em defesa de seus interesses comerciais, a intervenção nos resultados torna-se secundária, porque na maioria das vezes não interferirá diretamente na relação de aproximação e negociação com o cliente ou consumidor final.

E para que não haja qualquer tipo de dúvida, ou alegações futuras de vícios e desconhecimento do inteiro teor do que ficará previsto em contrato, segue-se a recomendação para que ambas as partes venham a se precaver e eliminarem quaisquer tipos de dúvidas, vícios ou fraudes contratuais. Uma boa leitura das cláusulas contratuais na companhia de um advogado poderá garantir um bom entendimento e um bom acordo entre as partes.

P/Vicente Fonseca

2) Em muitos casos, informa-se verbalmente ao cliente um determinado valor do imóvel, porém depois de aceito o negócio e firmado o contrato, o consumidor verifica que o valor devido é maior do que consta no compromisso de compra e venda. A diferença nos números vem justamente da corretagem, cobrada à parte. Ou seja, durante as negociações promete-se um imóvel de determinado preço, mas no momento da assinatura do contrato o valor desse imóvel aparece diferente.

Essa não é uma prática do mercado, as grandes operadoras no mercado imobiliário não têm como padrão esse tipo de comportamento. O cliente sempre será informado de ônus ou demais valores, taxas, impostos que mantenham uma direta e bilateral de negócio entre as partes. O cliente sempre que informado ficará livre para negociar qualquer valor adicional ou se concorda ou não com o pagamento da comissão que será paga ao agente imobiliário no momento da assinatura do contrato. Caso surja qualquer dúvida, o cliente tem o direito de recuar e fazer uma melhor análise contratual, apontar alguma irregularidade e corrigir-se e aceitar ou não o que será estabelecido entre as partes.
Em nenhum momento será criada qualquer tipo de imposição que justifique o cliente assinar, fazer ou deixar de fazer qualquer ato ou compromisso de compra e venda se não preenchido todos os requisitos legais previstos em lei.

Vale lembrar que qualquer acordo entre as partes é válido como lei. Se for vontade das partes, deve-se aceitar.

P/Vicente Fonseca

3) Mesmo que se admitindo a participação de um corretor na venda, este profissional foi contratado ou pela construtora ou pela empresa terceirizada parceira nas vendas. Quem, necessariamente, precisa pagar pelos serviços é que os contrata. A construtora não pode repassar os custos dessa contratação sem o prévio e expresso consentimento do consumidor.

O mesmo se aplica à malfadada taxa SATI ou ATI, que é cobrada do consumidor como assessoria imobiliária e jurídica. Tal cobrança é indevida e ilegal. A empresa não pode exigir do consumidor um valor extra para um suposto preenchimento de cadastro ou análise de documentos, esse serviço faz parte da venda e não deve ser cobrado à parte. Também é ilegal exigir que o consumidor contrate consultoria jurídica de um advogado indicado pela empresa. Desse modo, a isenção do profissional, no momento de alertar o consumidor de eventuais problemas, é questionável. Por fim, é importante mencionar que a empresa não pode condicionar a venda do imóvel à contratação desse serviço, pois isso caracteriza venda casada, que também é ilegal. Quem já pagou essas taxas e se sente prejudicado deve ingressar com ação judicial para pedir a restituição do dinheiro, lembrando que o prazo para reclamar os valores cobrados é de cinco anos contados da data do pagamento.

Minhas considerações como leigo

Não vejo nenhum princípio de ilegalidade na cobrança do SATI ou ATI, porque essa é uma visão dos ministros dos Tribunais Superiores de Justiça que na maioria de seus julgados têm sido unânimes em adotar tal prática como ilegal no caso de imóveis adquiridos na planta. A justificativa dos tribunais é que esses serviços não são contratados voluntariamente pelo consumidor, já incluso antecipadamente no valor do financiamento.  E os tribunais superiores de justiça em sua decisão têm sido mais duros ainda quanto a cobrança de juros durante o prazo de financiamento. Os juros de 12% ao ano calculado sob o valor correspondente a 0,8% do valor total do financiamento tem sido um dos principais questionamentos da justiça e na maioria das decisões judiciais a construtora será obrigada a devolver o valor pago em dobro mais 1% a.m a título de correção monetária.

Veja exemplo:

Considerando que foi cobrado do consumidor o SATI de R$ 3.200,000, valor esse incluso ao total financiado, considerando ainda um prazo contratual de 100 meses e os juros de 12% ao ano, temos que essa comissão ao final do contrato custará ao mutuário 5.077,04(correção apenas com juros), ou seja, R$ 3.200,00 é repassado ao advogado que prestou o serviço, e 1.877,04 fica com a construtora.

Dentro do exposto pode-se criar outras situações que poderão ser discutidas como em caso do prestador de serviço, o advogado não pertencer ao corpo de funcionários da empresa. A empresa contrata os serviços de profissionais autônomos, assim como contrata os serviços de corretagem, o corretor não pertence ao quadro de colaboradores da empresa ou construtora. E, embora a justiça não reconheça uma relação de aproximação das partes ou uma livre escolha do consumidor final, o corretor é um profissional autônomo que presta um serviço ativo de atendimento ao cliente, e deve ser remunerado por isso no momento em que o negócio imobiliário é concluído. Agora, o que não se deve negar é o conhecimento das partes, as partes envolvidas no processo de compara e venda de um imóvel devem estar a par de qualquer valor que será negociado em contrato. Informando-se os valores que são onerosos no contrato como o SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) e a comissão paga ao corretor pela a intermediação e realização do negócio, não haverá o que questionar, considerando que é uma prática comum no mercado, e uma vez informada e aceita, estabelece-se um comum acordo entre as partes.

Não se constituirá no caso, e assim procedendo, qualquer ato de prática abusiva contra o cliente. Como também não haverá como imputar qualquer ato de natureza civil ou criminal ao contratante do serviço.

Cabe em última instância, cabe ao consumidor final está atento à qualidade e à natureza do serviço que lhe é prestada, verificando se está o não em conformidade com a lei, ou se há algum tipo de vício que precise ser corrigido ou evitado no momento da contratação do serviço, no caso, no momento da assinatura do contrato. Vale chamar à atenção para a leitura de todas as cláusulas contratuais e fazer questionamentos das partes que não lhe ficarem claras. Agindo assim, evita-se situações de embaraços e  constrangimentos futuros.

P/Vicente Fonseca