QUANTO CUSTA AS
PRÁTICAS BUROCRÁTICAS PARA GARANTIR A COMPRA DE UM IMÓVEL NO BRASIL?
Para dar uma
resposta o quanto mais próxima da realidade, resolvi estudar e apresentar este
trabalho que, certamente, o auxiliará na compra de seu imóvel, talvez, a
realização de seu maior sonho. Estar bem preparado financeiramente para esse
grande momento requer certos cuidados e um bom planejamento que inclua algumas
estratégicas que sejam precisas para conciliar algum risco iminente ou
atropelos ao longo do caminho.
Como se preparar
para comprar seu primeiro imóvel?
Olá você que
pretende comprar um imóvel e sai por ai sem fazer qualquer planejamento
assumindo sérios compromissos que enseja a compra de um imóvel. É preciso se
planejar financeiramente para uma lista de gastos e está atento ao excesso de
burocracia no momento da compra mais importante de sua vida que é a realização
do sonho da casa própria.
É preciso que em
um primeiro momento saiba qual a soma que irá desembolsar com documentos para a
compra de um imóvel.
No momento da
compra do imóvel, será preciso providenciar uma série de documentos e se
planejar financeiramente para o pagamento de taxas, impostos, etc..
A realização do
sonho da casa própria impõe sacrifícios que vão muito além da simples escolha
do imóvel ideal, aprovar financiamento e assumir o custo das prestações mensais.
É preciso está ciente da presença de muita burocracia envolvida no momento de
decisão da compra de um imóvel que envolve um grande volume de documentos
necessários. Outra preocupação deve ser com a programação de custos extras que serão
incorridos para a oficialização da compra, taxas, impostos sem que crie algum
embaraço financeiro que acabe pesando em seu bolso ou talvez, até
inviabilizando o negócio.
Começando pela
importância dos gastos, o primeiro fica por conta do ITBI (Imposto Sobre
Transmissão de Bens Imóveis), cobrado no momento da transferência de
propriedade. O ônus é sempre de quem paga a conta, ou de quem vai comprar uma
casa, apartamento ou terreno. Apenas no caso de “permutas” esse valor é rateado
entre as partes. A base de cálculo é o valor do imóvel, ou seja, o valor do
imposto incide sobre o valor de compra do imóvel. Por ser um tributo de
competência municipal, ele varia de cidade para cidade, sendo importante
verificar o valor percentual ou taxa junto à secretaria de finanças de cada
município.
Na cidade de São
Paulo, a taxa é de 3% do valor do imóvel. Mas há um critério oficial para a
cobrança dessa taxa, caso o valor do imóvel se enquadre dentro do exigido como
habitação de interesse social, ou seja, no caso de imóveis financiados através
do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), cujo valor não ultrapasse R$.
750.000,00, nessa cidade, aplica-se a taxa de 0,5% sobre o valor efetivo do
financiamento, não podendo ultrapassar o limite máximo estabelecido de R$.
81.073,38, limite aprovado a partir de janeiro de 2016. Sobre o valor excedente
será calculada a taxa de 3%.
Outra preocupação
para quem vai comprar um imóvel é com o pagamento das taxas, que também é um
gasto extra que precisa está programado e em algum momento, não venha impactar
negativamente o bolso do comprador de imóveis. É preciso que o comprador tenha
programada uma reserva para os gastos com toda a documentação do imóvel.
Na sequência, para
a garantia de compra e venda do imóvel, vem o “Registro de Compra e Venda” em
“cartório”. Ele é o registro que garante o direito de posse e uso da
propriedade da forma que lhe assegura a lei. Melhor definindo, esse documento é
a “Escritura Pública de Compra e Venda de Imóveis”. O valor da escritura é
variável por Estado da Federação, e fixo para determinada faixa de preço do
imóvel. Por exemplo, a taxa cobrada para um apartamento de R$. 500.000 é
diferente da cobrada para outro imóvel de R$. 1.000.000.
A escritura
representa o “contrato de compra e venda” e como tal tem o “custo” previsto em
tabela de acordo com a faixa de valor do bem, e é variável, cada Estado da
Federação determina suas faixas de valores. No caso de financiamento, este
documento deixa de ser obrigatório, já que o “contrato de financiamento” tem
força legal de escritura.
Nesse caso, as
partes poderão definir melhor seus principais interesses, se será conveniente
ou não substituir o contrato por “escritura definitiva”.
Diante de gastos
tão elevados, é importante atentar para a existência de uma lei que garante o
desconto de 50% no “registro” e na “escritura” do imóvel, mediante declaração
de que esteja comprando o primeiro imóvel através do SFH (Sistema Financeiro de
Habitação) e até o valor máximo de R$. 500.000 mil.
Para que se
efetive esse desconto, será necessário apresentar documento por escrito que
declare estar comprando o primeiro imóvel. Porém, se a pessoa já foi possuidora
de um imóvel, casa, etc., mesmo que não disponha mais desse bem, ou recebeu de
herança ou doação, não tem direito ao “desconto”. O cartórios não querem
cumprir essa determinação legal de 50% de desconto, mas deve se submeter à
obrigatoriedade de obediência e ao fiel cumprimento da lei.
A lista de
documentos vai mais além da do “Documento de Escritura Definitiva” que garante
ao “comprador” a posse e o domínio sob o bem.
Há uma lista que
compõe um conjunto de “certidões” que precisam ser emitidas. É um trabalho de
documentação quase sempre executado por despachantes especializado em prestar
esse serviço, e os valores podem variar entre R$. 600 a R$. 650. Ainda que não
sejam documentos obrigatórios, é prática comum não abrir mão deles pela a
importância em verificar se o antigo proprietário tem algum “apontamento”, “registro”
em cartórios de “penhora” ou outras anotações legais que impeçam ou dificultem
a compra e venda de um imóvel.
Há casos em que se
pondera a diluição desses gastos no financiamento bancário num valor percentual
correspondente a 5% do valor do imóvel para a cobrança de taxas, registro, ITBI
e escritura. Talvez seja interessante, se as partes assim, juntas assinarem.
Lembrando que o objetivo desse trabalho é levar maior clareza ao comprador de
um imóvel da necessidade de ficar atento e fazer a previsão desses gastos para
a prevenção de problemas como uma possível perda do imóvel, por causa de algum
desajuste financeiro que impeça ao comprador de cumprir com suas obrigações
contratuais.
Aqui estão
enumeradas o número de certidões necessárias que mesmo sendo da menor
importância, você deverá ter a posse para uma maior garantia contratual,
evitando assim, aborrecimentos futuros, ou até mesmo, a inviabilidade do negócio
ou perda do bem.
01. Cópia de
título aquisitivo;
02. Certidão de
Propriedade com negativa de ônus e alienações, expedida pelo Cartório de
Registro de Imóveis da Capital;
03. Certidões
Negativas dos Cartórios de Protesto da Capital, abrangendo o período de cinco
anos anteriores à data;
04. Certidões
Negativas dos Distribuidores Forenses das Justiças Estadual e Federal e
Executivos Fiscais- Estaduais e Municipais, abrangendo o período de 10 anos
anteriores à data;
05. Certidão dos
Distribuidores da Justiça de Trabalho;
06. Certidões de
objeto e pé de eventuais ações, execuções ou protestos, constantes das
certidões antes referidas;
07. IPTU de 2017,
com as parcelas vencidas até a data devidamente quitada;
08. Capa do IPTU
de 2016 para cálculo do ITBI;
09. Certidão
Negativa de PMSP, dando plena quitação dos impostos municipais até a data da
transmissão da posse;
10. Comprovante de
pagamento da última conta de energia, água e gás, se houver;
11. Cópia
autenticada do RG e CPF, da Certidão de Casamento e do pacto antinupcial;
12. Declaração da
administradora condominial dando plena quitação das despesas condominiais até a
data, com documento comprobatório dos poderes de quem assina.
Esse trabalho
representa o quanto é custoso adquirir um imóvel e passar por todos os trâmites
legais e burocracia para um dia ter um imóvel para chamar de seu.
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