DÚVIDAS GERAIS - PERGUNTAS E RESPOSTAS
O que é um lançamento imobiliário?
É a abertura de vendas de um empreendimento imobiliário após
o seu Registro de Incorporação. Normalmente, o início das vendas é acompanhado
de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia.
DÚVIDAS GERAIS
O que é um lançamento imobiliário?
Qual a vantagem de se comprar um imóvel no seu lançamento?
Quando você compra um imóvel no lançamento, pode-se escolher
a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar nesta fase de
vendas, as melhores condições de preço e formas de pagamento.
DÚVIDAS GERAIS
O que é um lançamento imobiliário?
Qual a vantagem de se comprar um imóvel no seu lançamento?
O que é um imóvel na planta?
É o imóvel comercializado durante a fase de lançamento, ou
seja, antes do início de sua construção.
O que significa comprar um imóvel na planta?
Significa comprar um imóvel quando ele está sendo lançado. Ou
seja, o imóvel não se encontra pronto. Ele será construído e, após um prazo que
usualmente varia de 18 a 36 meses, dependendo do tipo de imóvel, será entregue
pela incorporadora ao proprietário. Por isso que se diz que o imóvel comprado
na planta é um bem de entrega futura.
Que cuidados deve-se tomar para comprar um imóvel na planta?
Verifique se realmente o imóvel escolhido atende às suas
necessidades no que diz respeito a tamanho, localização, infraestrutura de
lazer oferecida e a sua planta. Planeje seu futuro e analise se o valor e a
forma de pagamento deste imóvel se encaixam na sua capacidade de pagamento.
Verifique se o projeto do empreendimento encontra-se aprovado, e o seu Memorial
de Incorporação registrado. Compre apenas de incorporadoras e construtoras
saudáveis, com tradição e credibilidade.
O que é Incorporação Imobiliária?
É o ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo
qual alguém (pessoa física ou jurídica) se compromete a construir um edifício,
ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo-lhe permitido
comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção
do empreendimento. Para que a Incorporação Imobiliária produza efeitos e
permita a venda das unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu
registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá
segurança ao adquirente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador,
à legalidade do projeto, às características e metragens do imóvel, bem como às
regras de convivência em condomínio. É o processo que permite a comercialização
legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.
Como saber se a incorporadora é confiável?
Obtenha informações sobre a tradição desta incorporadora,
verificando há quanto tempo ela trabalha no mercado e projetos realizados.
Como posso obter informações adicionais sobre uma
incorporadora?
Hoje em dia, muitas incorporadoras têm capital aberto na
Bolsa de Valores. Por esse motivo, devem divulgar seus resultados
trimestralmente. Você pode encontrar o balanço dessas empresas nos seus
respectivos sites. Outra forma é verificar se as obras em andamento da
incorporadora contam com financiamento bancário para suprir as despesas de
construção, pois o financiamento é uma garantia de que a obra será entregue, já
que os bancos só o concedem às empresas que estão com boa saúde financeira.
A responsabilidade de entrega do imóvel é da incorporadora ou
da construtora?
Ainda que a incorporadora possa contratar uma construtora
para a execução das obras, a obrigação de entregar a unidade autônoma cabe
sempre à incorporadora, que assume essa responsabilidade pelo exercício de sua
atividade, que é entregar unidades autônomas em contrapartida do recebimento de
preço certo e ajustado.
O que encontro em um estande de vendas?
O estande de vendas é usualmente construído no local onde
será erguido o empreendimento imobiliário. Nele, encontram-se expostos a
maquete do projeto, plantas e imagens dos apartamentos e das áreas comuns, bem
como, na maioria das vezes, o apartamento modelo decorado. No estande,
encontram-se também os corretores de imóveis treinados para apresentar o
empreendimento e sua tabela de vendas, que inclui a disponibilidade de
unidades, seus respectivos preços e formas de pagamento.
Para que serve o apartamento modelo decorado?
O apartamento modelo decorado, geralmente construído nos
estandes de vendas, tem como finalidade mostrar as características da planta do
apartamento, apresentando também uma sugestão de decoração.
O que é a corretagem imobiliária?
Corretagem imobiliária é uma comissão paga ao corretor de
imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária.
Para quem devo pagar o valor da corretagem?
A corretagem deve ser paga à imobiliária ou ao corretor de
imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal
comissão somente será devida à imobiliária ou ao corretor se a compra do imóvel
for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de
compra e venda.
Qual a melhor forma de pagamento de um imóvel?
A melhor forma de pagamento depende exclusivamente de sua
receita. Você deve analisar qual fluxo de pagamento melhor se adapta à sua
renda familiar. Hoje em dia, existem vários financiamentos com prazo de
pagamento de até 30 anos e com taxas de juros muito atrativas. Normalmente, os
apartamentos vendidos nos lançamentos imobiliários já contam com um banco
parceiro que oferece essa condição aos compradores. Nos estandes de venda, os
corretores conseguem, rapidamente, simular o valor da parcela mensal, dependendo
do prazo do financiamento. Pesquise e avalie o melhor fluxo de pagamento de
acordo com a sua capacidade financeira.
Comprar um imóvel pensando na sua aposentadoria é uma boa
estratégia?
Sim. Além de utilizar o imóvel como uma fonte de renda,
através dos aluguéis, no longo prazo, a sua valorização vem superando a
inflação.
O que significa uma empresa ser "S.A."?
Uma empresa consiste num conjunto organizado de meios com o
propósito de exercer uma atividade, a fim de oferecer e produzir bens e/ou
serviços, e pode ter diversos tipos societários, sendo as sociedades limitadas
e as sociedades anônimas os exemplos mais comuns atualmente. Sociedade anônima
(S.A.), também conhecida como sociedade de capital, é disciplinada pela Lei
6.404/76 e representada por títulos denominados ações, que são livremente
negociáveis, de modo que qualquer pessoa pode ingressar na sociedade mediante a
aquisição de ações. A sociedade anônima pode ser classificada de duas maneiras
distintas: (i) sociedade anônima aberta, em que os valores mobiliários (ações,
debêntures, etc.) podem ser negociados na Bolsa de Valores ou (ii) sociedade
anônima fechada (companhias cujas ações não são negociadas publicamente e que,
geralmente, pertencem aos fundadores, familiares ou a um grupo pequeno de
investidores). Para tornar-se sociedade anônima de capital aberto, é necessária
a aprovação pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), órgão do Governo
Federal responsável para tanto. A Gafisa, por exemplo, é uma sociedade anônima
de capital aberto e sempre pautou sua conduta pela ampla divulgação de
informações a respeito das atividades da Companhia, tendo sempre adotado
políticas de relacionamento com o mercado baseadas no princípio da
transparência. A Gafisa disponibiliza a seus investidores informações de forma
transparente, o que é indispensável no processo de fidelização dos investidores
que já acreditam na Companhia e na captação de novos investidores no mercado. A
Gafisa é a primeira incorporadora residencial brasileira a ter ações listadas
na Bolsa de Nova York (NYSE), com elevados padrões de Governança Corporativa.
Em razão da maior publicidade a que estão submetidas, as empresas de capital
aberto, bem como das regras cada vez mais rígidas das Bolsas de Valores, tendem
a ser cada vez mais eficientes, buscando melhores resultados do que as de
capital fechado.
O que é Alienação Fiduciária?
É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor
para o credor em garantia do pagamento da dívida. O devedor permanece com a
posse para uso próprio do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade é
consolidada em nome do antigo devedor.
O que é hipoteca?
Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao
credor sobre um bem imóvel.
É possível utilizar o FGTS na compra de um imóvel?
Sim, é possível utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de
Serviço para pagamento integral ou parcial de imóveis prontos. Para sua
utilização, é necessário cumprir alguns pré-requisitos dispostos na
regulamentação do FGTS.
Quais despesas e obrigações terei ao adquirir um imóvel?
Quando da assinatura da escritura pública de venda e compra,
o adquirente do imóvel responderá pelo pagamento do imposto de transmissão de
bem imóvel (ITBI / ITVI), despesas cartorárias para a lavratura da escritura e
registro dessa perante o cartório imobiliário. A alíquota e a forma de cálculo
do imposto variam de acordo com cada município. Da mesma forma, as custas
cartorárias, com o Tabelião de Notas e o Registro de Imóveis, variam de um
Estado para outro e devem ser consultadas no cartório competente. Após o
recebimento da escritura, o adquirente deverá efetuar, na prefeitura local, a
alteração do contribuinte do imóvel para constar que passou a ser o
proprietário do imóvel, de modo que a cobrança do IPTU seja encaminhada
diretamente aos seus cuidados, uma vez que o proprietário é o único responsável
pelo referido recolhimento.
O que é a Assembleia Geral de Instalação de Condomínio?
É a primeira reunião dos condôminos, juntamente com a empresa
que administrará o condomínio, e também com a presença da incorporadora. É
nessa reunião que, usualmente, elegem-se o síndico, o subsíndico e os
conselheiros do condomínio.
O que faz uma Administradora Condominial?
Uma Administradora Condominial é uma empresa de prestação de
serviços voltada para a administração de imóveis em condomínio. Destaca-se a
assessoria ao síndico do condomínio em todos os aspectos legais e
administrativos, tais como, cobranças de despesas condominiais, pagamentos de
despesas do condomínio, administração de pessoal e outros serviços que agreguem
valor ao condomínio.
Quem pode ser o síndico?
O síndico pode ser qualquer pessoa, física ou jurídica,
condômino ou não, eleito pelos condôminos para defender os interesses dos
mesmos e, no caso de terceiro, contratado pelo condomínio para tal fim. Em
empreendimentos construídos em fases, o compromisso de compra e venda pode
prever um prazo no qual o síndico do condomínio será a própria incorporadora, o
que é feito com o objetivo de proporcionar as condições necessárias para a
continuidade das obras.
O que é contribuição para as despesas de condomínio?
É a despesa que deve ser custeada por cada condômino, a
partir da instalação do condomínio, calculada através do rateio da previsão
mensal de gastos comuns no condomínio. Esse valor é composto de despesas
ordinárias (gastos mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente
aprovadas em assembleia ou por determinação da administração do condomínio,
quando for o caso.
É possível ter uma previsão do valor desta contribuição para
as despesas condominiais do empreendimento?
Sim. Nos lançamentos de empreendimentos imobiliários,
usualmente, a incorporadora, com o auxílio de uma empresa administradora de
condomínios, faz uma estimativa do custo por apartamento. Vale se informar para
verificar se o custo do condomínio do imóvel desejado está adequado ao seu
orçamento. É importante considerar que o valor estimado da taxa condominial
pode variar até a instalação do condomínio, tendo em vista alterações de preços
de serviços e produtos.
Quando a Assembleia de Instalação de Condomínio é realizada,
e desde quando é devida a contribuição para as despesas condominiais e demais
despesas?
Via de regra, após a emissão do Habite-se pela prefeitura
local, a incorporadora convocará os adquirentes das unidades para instalar o
condomínio e eleger seus representantes, sendo devidas, a partir desta
assembleia, a taxa condominial e demais despesas relacionadas com o
funcionamento do condomínio.
Como são elaboradas e como saber quais as normas que regerão
o condomínio quando o empreendimento ficar pronto?
Na Convenção de Condomínio e no Regimento Interno
encontram-se as normas que regerão o condomínio, que são elaboradas de acordo
com as peculiaridades do empreendimento e em conformidade com o disposto no
Código Civil Brasileiro. Um dos requisitos para o registro do Memorial de
Incorporação é o arquivamento da minuta da Convenção de Condomínio que regerá o
dia a dia desse empreendimento quando concluídas suas obras. Com a averbação da
construção, é registrada a Convenção de Condomínio nos moldes da minuta
arquivada quando do registro da incorporação imobiliária. Eventuais alterações
introduzidas na respectiva minuta da Convenção de Condomínio após o registro da
incorporação deverão ser objeto de ciência e aprovação pelos adquirentes, e a
juntada da nova minuta ensejará a rerratificação do registro da incorporação
imobiliária. A cópia dessa minuta deve ser disponibilizada ao cliente quando da
celebração do contrato para aquisição de unidade do empreendimento.
O que é uma SPE?
A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é uma sociedade
empresária, que pode ser utilizada na forma de sociedade limitada ou sociedade
anônima, cuja atividade é claramente descrita no contrato social, possuindo, na
maioria das vezes, o prazo de existência determinado pelo propósito específico
ao qual foi concebida. Nos casos de grandes incorporadoras, com diversos
empreendimentos, a utilização de uma SPE para cada um dos empreendimentos
imobiliários é muito comum.
O que é cessão de direitos?
É o contrato, a título oneroso ou gratuito, pelo qual a
pessoa titular de direitos (cedente) transfere a outra pessoa (cessionária)
esses mesmos direitos, tornando-se o cessionário titular dos direitos até então
do cedente. Em se tratando de imóveis, temos a cessão de direitos quando uma
pessoa transfere a outra os direitos ao recebimento de unidade autônoma, que
adquiriu mediante promessa de venda e compra, de modo que, por ocasião da
escritura pública, o cessionário receba a titularidade do imóvel. As cessões de
direitos sobre imóveis devem ser informadas na Declaração sobre Operações
Imobiliárias (DOI) emitidas pelos cartórios e são sujeitas ao recolhimento do
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Se eu comprar um imóvel na planta, posso revendê-lo antes de
sua entrega?
Sim, e a revenda é feita por meio da cessão de direitos. Isso
porque, tratando-se de imóvel na planta, o adquirente só receberá a escritura
do imóvel após a averbação da conclusão da obra, com a consequente abertura de
matrícula do imóvel. E, na medida em que ainda não se tornou legítimo
proprietário do imóvel, somente poderá transmitir os direitos de recebimento
daquela unidade autônoma mediante a promessa de venda e compra do referido
imóvel. Se essa revenda ocorrer antes do pagamento integral do preço do imóvel,
a incorporadora deve comparecer neste instrumento para anuência e aprovação do
“novo adquirente”, bem como, deverá ser observado o que dispõe o contrato
originalmente assinado a respeito dessa revenda ou cessão de direitos e
eventuais taxas ou demais despesas incidentes.
Um estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil? Como?
O estrangeiro, domiciliado ou não no Brasil, com ou sem visto
permanente, pode adquirir imóveis no país, originados de incorporação
imobiliária, nos termos da Lei 4.591/64. Mas, para isso, é necessário ter
inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) conforme exigência do art. 20 da
Instrução Normativa n°- 461/2004 da Secretaria da Receita Federal. Sem CPF no
Brasil, o estrangeiro não poderá firmar instrumento público ou particular de
compra e venda de imóvel e requerer o seu registro no cartório de imóveis
competente. Para o estrangeiro obter inscrição no CPF, são necessários os
seguintes documentos: (a) passaporte válido e/ou RNE válido, (b) Certidão de
Nascimento traduzida para o português por tradutor juramentado e autenticada
pelo Consulado Brasileiro no país de origem e (c) formulário de Ficha Cadastral
de Pessoa Física devidamente preenchido. O pedido de inscrição no CPF pode ser
feito nos Consulados Brasileiros no exterior, na Secretaria da Receita Federal,
iniciando-se pelas agências de Correio ou do Banco do Brasil. A solicitação de
CPF de estrangeiro pode ser feita por meio de procurador. Usualmente, as
incorporadoras exigem que o estrangeiro não residente no Brasil constitua
procurador no Brasil para o cumprimento das obrigações subsequentes assumidas
no contrato e para fins de envio de comunicação a respeito do empreendimento,
andamento da obra, etc.
Pode-se adquirir um imóvel através de pessoa jurídica?
Sim, independentemente de ter sua sede no Brasil ou no
exterior, basta que esteja regularmente representada segundo seu contrato ou
estatuto social. Porém, em se tratando de pessoa jurídica com sede no exterior,
é necessário que se obtenha o CNPJ para efetuar a aquisição de bens imóveis no
Brasil, bem como para fins de tributação pela Receita Federal.
O que é Habite-se?
O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em
conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo poder
público municipal e autoriza a incorporadora a proceder a entrega do
empreendimento e das unidades autônomas aos adquirentes.
O que é averbação da construção e quando ela ocorre?
Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à
matrícula do imóvel (empreendimento). Isso é, realizado com a apresentação,
perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, do Habite-se e da
Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social
(CND_INSS). Somente após a análise pelo Oficial Registrador, que normalmente
ocorre dentro de até 30 (trinta) dias contados do protocolo dos referidos
documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.
O que é Alvará de Obra (Alvará de Execução)?
O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela
municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A
construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.
Quais órgãos aprovam a execução das obras de um
empreendimento?
O projeto do empreendimento que será composto por unidades
autônomas é aprovado pela prefeitura local, que emitirá os alvarás de aprovação
e de construção, permitindo o início das obras. Além disso, se necessário, o
projeto deverá igualmente ser aprovado por outros órgãos estaduais e federais
conforme exigência da municipalidade.
O que é um loteamento?
Nos termos da Lei Federal nº-6.766/79, loteamento é a
subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas vias
de circulação, de logradouros públicos ou prolongamentos, modificações ou
amplificações de via existente. Os projetos de loteamento devem ser aprovados
pelo Estado e pela municipalidade, que levam em consideração fatores como a
escolha de áreas fisicamente adequadas para o desenvolvimento urbano,
integração com a malha urbana (diretrizes), percentuais mínimos de áreas
necessárias à formação do sistema viário, áreas verdes, taxa de ocupação,
coeficiente de aproveitamento e recuo, dimensionamento de quadras e lotes. A
aprovação de loteamentos em observância ao disposto na Lei 6.766/79 e no plano
diretor do município evita a ocupação desordenada das áreas urbanas permitindo
o desenvolvimento harmônico das cidades.
O que é um lote caucionado?
Para assegurar que o loteador promova as obras de
infraestrutura em conformidade com as características do loteamento aprovadas
no projeto, a municipalidade exige que o loteador dê em caução alguns lotes
integrantes do loteamento. Essa garantia é averbada na matrícula de cada um
desses lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Uma vez
obtida a aceitação das obras pela prefeitura, a caução é extinta e o loteador poderá
dispor normalmente dos lotes antes dados em garantia da execução do projeto de
urbanização.
Como posso saber o tamanho da casa a ser construída em
determinado lote?
Para arquivamento do Memorial de Loteamento junto ao
competente Cartório de Registro de Imóveis, documento que registra as
características do loteamento e a regularidade do processo para sua aprovação,
é necessário o detalhamento, pelo loteador, dentre outros itens, das condições
urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas
construções, tais como recuos, limites, padrões de construção e outros. Tais
normas são, normalmente, disponibilizadas pela Associação de Moradores do
Loteamento, que também fiscaliza se as mesmas estão sendo devidamente
respeitadas. Além disso, devem ser observadas as diretrizes e restrições
constantes na lei do município onde o loteamento está inserido.
O que é Tabela Price?
É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a
amortização crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como
Sistema Francês de Amortização.
O que é Sistema SAC?
É um sistema de financiamento em que as prestações são
decrescentes, com amortização constante e juros decrescentes.
O que é o índice de correção?
É o índice pactuado em contrato para atualização monetária
dos valores envolvidos no mesmo.
O que é INCC?
Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Nacional de
Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É
usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis,
aplicado durante o período de construção.
O que é IGP-M?
Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de
Preços é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção
dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com
vencimento após o período de obras do empreendimento e que sejam devidas
diretamente à incorporadora, conforme previsto no respectivo compromisso de
compra e venda.
O que é TR?
É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da
Caderneta de Poupança. Também é utilizada na correção das parcelas de pagamento
de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.
Qual o índice de correção normalmente utilizado na aquisição
de um imóvel na planta
Quando se compra um imóvel com financiamento provido
diretamente pela incorporadora, na maioria dos casos, se utiliza como índice de
correção das prestações o INCC no período compreendido entre a aquisição do
imóvel até a conclusão das obras, ou, ainda, até a data prevista
contratualmente. Após a sua conclusão, o índice de reajuste passa a ser o
IGP-M. Quando se compra um imóvel com financiamento bancário, adota-se,
usualmente, o INCC no período compreendido entre a aquisição do imóvel até a
sua entrega, ou seja, durante o período de construção. Após a sua conclusão e
devido repasse do financiamento ao Banco Financiador, o índice de reajuste
passa a ser a TR, acrescida de uma taxa de financiamento previamente
estabelecida pelo mesmo.
O que é área privativa?
É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso
exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos
delimitada pela superfície externa das paredes.
O que é área comum?
É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um
condomínio. Como exemplo temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina,
playground, entre outros.
O que é área total?
A área total de uma unidade autônoma é a somatória da área
privativa (área interna da unidade e de uso exclusivo do adquirente) e quota
parte da área comum (área externa à unidade e de uso comum dos demais
condôminos) que cabe a essa unidade.
As áreas comuns são entregues equipadas e decoradas? Qual a
vantagem disso?
Existem empreendimentos que são entregues com suas áreas
comuns já decoradas e equipadas. Esse procedimento é vantajoso, pois se evita
que, logo nos primeiros meses após a instalação do condomínio, os moradores
tenham que arcar com despesas adicionais para realizar esses serviços. Vale
verificar, na hora da compra, se a decoração será cobrada à parte do preço do
imóvel. Existem situações em que isso é realizado e outras, em que não.
Posso comprar apartamentos contíguos e efetuar uma junção dos
mesmos? Quais as regras?
É possível a junção de apartamentos contíguos mediante a
aprovação pela prefeitura municipal e demais órgãos competentes, devendo-se
sempre observar a legislação específica de cada município. Na hipótese de
junção de duas ou mais unidades, o adquirente arcará com todas as taxas e
despesas equivalentes a cada uma das unidades de sua propriedade.
Quando compro um imóvel, é possível modificar a planta e o
acabamento do mesmo?
Algumas incorporadoras permitem que seus clientes escolham
alternativas de planta e acabamentos que mais se adaptam às suas necessidades.
A escolha por essas opções não precisa ser realizada no momento da compra,
durante a fase de lançamento. Usualmente, estipula-se um prazo no qual o
cliente pode solicitar a execução dessas modificações. As mudanças solicitadas
podem acarretar custos adicionais ao comprador.
Quais os tipos de vagas de garagem e como identificá-los em
cada caso?
As vagas de garagem podem estar incluídas nas áreas comuns ou
serem unidades autônomas. As vagas comuns são indeterminadas e integrantes da
área comum da unidade autônoma, cujo uso é definido pela Convenção de
Condomínio. As vagas autônomas são independentes e não integram a área total
das unidades autônomas, estando delas desvinculadas e possuindo áreas e frações
ideais próprias e matrículas individualizadas, estando sujeitas a tributação
pelo IPTU.
O que é Memorial de Acabamento?
Memorial de Acabamento é a relação dos materiais de
acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser
apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel.
O que é número de contribuinte e quando ele será atribuído ao
meu imóvel?
O número de contribuinte é o número de identificação fiscal
do imóvel atribuído pela prefeitura para identificação do mesmo. Via de regra,
e dependendo da localidade, diante da averbação da construção e especificação
do condomínio, a incorporadora, mediante requerimento, solicita à
municipalidade a abertura de inscrição fiscal de cada unidade autônoma do
empreendimento, de modo que cada uma seja tributada individualmente. Todavia,
essa é uma prerrogativa da municipalidade, e tal procedimento varia de uma
cidade para outra.
O que é a matrícula de um imóvel?
Pode ser feita uma comparação dizendo que a matrícula do
imóvel é a sua “certidão de nascimento”. É o documento de identificação do
imóvel em que consta todos os seus dados, tais como, descrição, características
e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais
proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel,
etc.
Como se obtém a matrícula de um imóvel?
A matrícula do imóvel é obtida no Registro de Imóveis da
circunscrição competente, podendo a solicitação ser feita através da informação
do número da matrícula, do endereço do imóvel ou através do nome de seu
proprietário.
A partir de que momento o imóvel tem uma matrícula?
A matrícula é aberta quando do primeiro registro de um
determinado imóvel. No caso de unidades autônomas, a matrícula individualizada
de cada unidade autônoma é criada, normalmente, quando da averbação da
construção e instituição/especificação do condomínio ou, em alguns cartórios,
desde o registro do memorial de incorporação e, nesses casos, normalmente em
livro auxiliar do registro, até que a construção seja concluída.
O que é fração ideal de terreno?
É a quota parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do
empreendimento.
Qual é o procedimento para o recebimento do imóvel?
Após a conclusão das obras, o que é caracterizado pela
emissão, pela prefeitura local, do certificado de conclusão da obra
(Habite-se), o cliente deve ser convocado pela incorporadora para efetuar a
vistoria do imóvel que, estando devidamente em ordem, poderá ser imitido na
posse observando-se todas as disposições constantes do contrato celebrado.
Usualmente, quando ainda há saldo devedor do preço a ser pago pelo cliente,
este será imitido na posse do imóvel a partir da assinatura da escritura
definitiva de venda e compra com pacto de Alienação Fiduciária ou outra
garantia semelhante ou, ainda, quando da contratação de financiamento bancário
objetivando o pagamento do referido saldo devedor. Na maioria dos casos, a
assinatura desses instrumentos somente acontecerá após a averbação da
construção e registro da especificação de condomínio junto ao competente
Registro de Imóveis, com a abertura de matrícula para cada unidade autônoma. Na
hipótese de o preço da unidade autônoma estar devidamente quitado, o cliente
poderá ser imitido na posse de seu imóvel tão logo efetivada a vistoria de sua
unidade autônoma.
O
que é vistoria de um imóvel?
A vistoria do imóvel é o ato pelo
qual o comprador, após convocação da incorporadora, comparece no imóvel,
acompanhado de um profissional habilitado indicado pela incorporadora, para
verificar se o imóvel foi construído em conformidade com o memorial descritivo
e se o mesmo encontra-se em condições de uso, devendo nesse caso firmar boletim
de vistoria do imóvel demonstrando a sua concordância com a edificação,
requisito para a sua imissão na posse do mesmo.
Após o recebimento do imóvel, posso reformá-lo?
Após o recebimento do imóvel, esse pode ser
reformado desde que: (I) a alteração seja compatível com especificações
construtivas e projetos do empreendimento, (II) tenha viabilidade técnica e não
gere quaisquer riscos à solidez e segurança do empreendimento, (III) não
acarrete quaisquer danos aos demais condôminos ou áreas comuns, observados os
termos da Convenção e Regimento Interno do Condomínio, (IV) a referida reforma
seja aprovada, quando for o caso, em assembleia geral de condôminos convocada
para tal fim e (V) sejam observadas as normas e legislação municipais e obtidas
as aprovações necessárias em todos os órgãos responsáveis.
O que é garantia técnica e onde encontro os seus prazos?
Garantia técnica é o período em que a
construtora e/ou incorporadora responde pela adequação do produto quanto ao seu
desempenho dentro do uso que normalmente dele se espera e em relação a vícios
que tenham sido constatados nesse intervalo de tempo. Os seus prazos são
entregues pela construtora e/ou incorporadora no ato da venda através do Manual
de Garantias do Proprietário e também no Manual do Proprietário, específico da
sua unidade, adquirido no ato de entrega das chaves.
O que é o saldo devedor?
Saldo devedor é o valor restante para quitação total de um
imóvel. O saldo devedor é reajustado mensalmente de acordo com os índices e juros
pactuados no contrato.
O que é Carta de Crédito?
A Carta de Crédito é um documento concedido por uma
instituição financeira ao comprador de um imóvel com o seu crédito já aprovado.
Esse documento pode ser utilizado para a aquisição de qualquer imóvel que
esteja pronto com a averbação de sua construção realizada.
O que é repasse bancário?
Repasse bancário é a captação de recursos em instituição
financeira para quitação do imóvel junto à construtora.
Quando inicio o processo de repasse bancário?
As instituições financeiras, para liberação do crédito,
exigem a legalização do imóvel para tê-lo como a garantia do pagamento da
dívida, seja pela hipoteca ou pela Alienação Fiduciária. A legalização do
imóvel constitui uma série de atos concatenados, a partir da conclusão de
construção, com duração média de 90 dias. As Cartas de Crédito fornecidas pelas
instituições financeiras têm validade média de 90 a 180 dias. Dessa forma, o
início do processo de repasse bancário deve ocorrer de 30 a 60 dias antes da
conclusão da construção.
Quais os custos com o processo de repasse?
Os custos com o processo de repasse são arcados pelo
adquirente e incluem os custos com assessoria, emolumentos notariais e
registrais e o Imposto de Transmissão do Bem Imóvel (ITBI), valores esses que
variam conforme o valor de cada imóvel. O imposto e emolumentos são devidos,
pois há a transmissão definitiva do imóvel ao adquirente que o oferecerá em
garantia ao banco pelo financiamento contratado.
Quais documentos são necessários para contratar o
financiamento bancário?
A documentação pode variar de acordo com a instituição
financeira. Mas sempre são solicitados documentos do vendedor, do imóvel, além
dos documentos pessoais e de comprovação de renda do comprador.
Como é feita a assessoria para fins de contratação de
financiamento e qual seu objetivo?
A assessoria para fins de contratação de financiamento é
efetivada por uma empresa especializada que auxilia no processo de análise de
crédito, documental e jurídica, visando agilizar e assegurar a perfeita
formalização dos contratos de crédito imobiliário, segundo os requisitos legais
e normativos vigentes, além dos parâmetros e políticas estabelecidos pela
instituição contratante.
O que é análise de crédito?
Análise de crédito consiste no estudo das condições de venda
do imóvel e características do comprador, visando assegurar que a operação seja
realizada de acordo com parâmetros e políticas de crédito aceitas pelo mercado
bancário, de modo a viabilizar o repasse no futuro, lembrando que não é aceita
na análise de crédito a existência de restrição cadastral. A análise de crédito
sempre ocorre em dois momentos, o primeiro no ato da compra e depois no momento
do repasse.
Quais os documentos necessários para comprovar renda?
Para comprovar renda, geralmente são solicitados os três
últimos holerites, informes de imposto de renda ou extratos de movimentação
bancária.
O que é Behavior?
Behavior é termo utilizado para a comprovação da capacidade
de pagamento por meio do histórico de pagamento das parcelas devidas
rigorosamente nos prazos estipulados. Muitos bancos adotam esse mecanismo para
aprovar o financiamento bancário de um imóvel. Ou seja, se o adquirente quitar
as suas parcelas pontualmente durante o período de construção, estará apto a
ter o seu financiamento aprovado após o recebimento do imóvel.
Qual a lei que rege as Incorporações Imobiliárias?
É a Lei Federal nº- 4.591 de 1964 que dispõe sobre as
Incorporações Imobiliárias.
O que é o Memorial de Incorporação?
É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação,
detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características
e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da
incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, detalhados no
Artigo 32 da Lei 4.591/64, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no
Cartório de Registro de Imóveis.
Por que é essencial o registro da Incorporação Imobiliária
para venda de unidades ainda não construídas?
A lei brasileira determina que o incorporador somente poderá
negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o
registro do Memorial de Incorporação. A razão de tal exigência está no fato de
a incorporação pressupor a aprovação do projeto de construção, a regularidade
documental da propriedade e a regularidade da situação documental do
incorporador, o que se traduz em segurança jurídica ao adquirente de coisa
futura.
Que documentos devo verificar antes de assinar um contrato?
É importante que você verifique se o imóvel encontra-se com o
projeto devidamente aprovado e com o alvará emitido pela respectiva prefeitura
municipal. Também é fundamental que se verifique a certidão de matrícula do
imóvel, em que deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente
registrada. Vale verificar também a minuta da Convenção de Condomínio arquivada
no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras
condominiais.
O que é compromisso de venda e compra de imóvel?
É o contrato particular ou público pelo qual alguém se
compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), que se
obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado, observadas as
condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser
titular de direitos aquisitivos do imóvel, e a lei assegura direito real do
comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do imóvel.
Quais as cláusulas essenciais que devem constar num contrato
de venda e compra de imóvel?
No contrato de venda e compra são essenciais as cláusulas que
disponham sobre: as características do imóvel e do empreendimento onde está
inserido, preço e forma de pagamento, forma de cálculo da correção monetária,
quando for o caso, incidência de juros, índice e quando de sua aplicabilidade,
penalidades a que esteja sujeito o comprador na hipótese de inadimplemento e
atraso no pagamento do preço na forma ajustada, prazo de entrega das unidades e
demais obrigações assumidas pela incorporadora.
Qual a diferença entre contrato de venda e compra e escritura
definitiva?
O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma
das partes se compromete a vender à outra, determinado imóvel, por determinado
preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser
efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a
presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento
público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado
pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura
definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite
definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um
contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade
autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a
averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de
Imóveis competente, desde que a unidade esteja quitada, ou que o adquirente
tenha obtido o financiamento necessário para o pagamento do saldo devedor.
Por que há necessidade de se registrar a escritura definitiva
do imóvel?
Para que se opere efetivamente a transferência da
titularidade do imóvel, é necessário o registro do título de transmissão
perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o art.
1245 do Código Civil Brasileiro.
Qual a importância de constar no contrato todas as condições
contratuais e o preço efetivamente pago?
O contrato é o instrumento pelo qual estará regrada toda e
qualquer obrigação assumida entre as partes, vendedor e comprador, e perdurará
até a quitação final dessas obrigações. Dessa forma, na hipótese de necessidade
de qualquer questionamento futuro e, especialmente, de necessidade de se
submeter ao Poder Judiciário dúvidas ou conflitos a serem solucionados, o
contrato celebrado será o instrumento utilizado como base dessa avaliação. Daí
a importância de que todas as tratativas e acordos estejam devidamente
previstos no contrato celebrado.
Posso comprar um imóvel representado por um procurador?
Sim, desde que o procurador seja maior, capaz e esteja
representado por procuração pública, com poderes específicos para tanto e todos
os demais poderes relacionados ao negócio a ser realizado, seja por ocasião da
assinatura do contrato ou quando da escritura pública.
Quando o comprador do imóvel é casado, seu cônjuge deve
obrigatoriamente constar igualmente como adquirente?
Se os adquirentes forem casados sob o regime da separação
absoluta de bens, não é necessário, pois, neste caso, cada cônjuge tem
liberdade para administrar seu patrimônio, inclusive para contrair direitos e
obrigações. Porém, nos demais tipos de regime de bens (comunhão total, comunhão
parcial e participação final nos aquestos) é necessário o comparecimento do
cônjuge, uma vez que na celebração de um contrato de compromisso de compra e
venda de unidades há diversas obrigações que são contraídas por ambos, como,
por exemplo, do recebimento das chaves, concessão de garantias (ex.: hipoteca,
Alienação Fiduciária). Também nesses casos, se a aquisição se der por
procuração, é necessário que ambos os cônjuges nomeiem procurador através de
procuração pública com poderes para a aquisição do imóvel e demais obrigações
correlatas.
Se eu adquirir um imóvel, por meio de compromisso de venda e
compra, e, por ocasião da escritura, vier a falecer, quem receberá a escritura
do imóvel?
Via de regra, a escritura deverá ser feita em nome do espólio
e, para tanto, será necessária a apresentação de alvará judicial para que o
espólio receba a propriedade do imóvel. Porém, se os direitos ao recebimento do
imóvel estiverem partilhados entre os herdeiros, será necessário apresentar à
incorporadora e ao cartório, o respectivo formal de partilha ou escritura
pública de partilha, devidamente registrada perante o competente cartório de
Registro de Imóveis, para que a escritura do imóvel seja outorgada diretamente
ao(s) herdeiro(s) do falecido.
Quais as leis brasileiras que regem o condomínio?
As regras sobre condomínio podem ser encontradas nos artigos
1.331 a 1.358 do Código Civil (10.406/2002) e na Lei 4.591/64, primeira parte,
nos artigos cujo conteúdo não foi alterado ou regulado pelo Código Civil.
Quando vendo um imóvel, a que tributação estou sujeito?
Quando se vende um imóvel com lucro, ou seja, quando o valor
da venda for maior que o valor da compra, existe a incidência de 15% de
tributação sobre essa diferença (ganho de capital). Esse imposto deve ser pago
através de DARF. Existe isenção de imposto, caso o imóvel vendido tenha valor
inferior a R$ 440.000,00, seja o único bem do contribuinte e o mesmo não tenha
vendido nenhum imóvel nos últimos cinco anos. Existem outras regras específicas
que podem ser consultadas no regulamento do Imposto de Renda da Receita
Federal.
Quando devo recolher eventual ganho de capital na venda de um
imóvel?
O recolhimento deve ser feito até o último dia do mês
subsequente ao da venda do imóvel e equivale à alíquota de 15% aplicada sobre a
diferença apurada entre o valor de venda e de compra do imóvel constante na
última Declaração Anual de Imposto de Renda. Incidirá sempre que o valor de
venda for superior ao de compra. O adquirente da unidade deverá comunicar na
Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda, no ano seguinte ao da operação,
os detalhes da alienação. As regras específicas que regem a tributação na venda
de imóveis podem ser consultadas no manual disponível no site da Receita
Federal do Brasil (www.receita.fazenda.gov.br).
Em que momento considero a aquisição de um imóvel para fins
de tributação?
Segundo a instrução normativa da SRF n°- 84/79, a aquisição
de um imóvel se dá no exato momento da contratação da operação, ainda que
mediante compromisso de venda e compra, e desde que implementada a condição
suspensiva a que estava sujeito o negócio.
Como declaro o imóvel em construção no IRPF?
Na declaração de IRPF, deve ser informada a aquisição de
imóvel de forma detalhada na coluna “Discriminação”. Na coluna “Situação em”,
devem ser informados os valores efetivamente pagos até aquela data.
Como declaro o imóvel pronto no IRPF, o qual está sendo
financiado?
Na declaração de IRPF, no campo “Bens e Direitos”, deve ser
informada a compra do imóvel, na coluna “Discriminação”, detalhada a forma de
aquisição, isto é, informar que foi objeto de financiamento e, na coluna
“Situação em”, informado o valor efetivamente pago no ano. No ano seguinte, ao
valor do bem declarado no ano anterior, deve ser acrescido o valor das parcelas
pagas no ano, e assim sucessivamente, até a quitação. Não deve ser declarado no
campo “dívidas”, pois em se tratando de imóvel financiado, você deve informar
apenas o valor pago ano a ano.
O que é DIMOB e quem deve emiti-la?
DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades
Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem
emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações
imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos
contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão cobrada.
que é DOI e como funciona?
DOI é a Declaração sobre Operações Imobiliárias que os
cartórios devem emitir à Receita Federal para informar as operações
imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos
Cartórios de Ofício de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos,
envolvendo bens imóveis, destacando a identificação dos contratantes e o valor
da operação imobiliária para fins de apuração de eventual imposto a recolher
(ganho de capital).
O que significa ITBI?
Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é
cobrado pela prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de
qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se
encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.
que é Laudêmio?
Laudêmio é uma “renda” que a União, município ou família tem
direito a receber cada vez que o alienante ou cedente transfere os direitos de
ocupação, uso, gozo a outrem, e corresponde ao percentual de 5% do valor
atualizado do imóvel. Somente é devido o laudêmio nas transações onerosas, não
sendo devido nas doações e quando recebidos por herança. Quando há necessidade
do pagamento de laudêmio, os imóveis são denominados foreiros e são aqueles em
que não se tem a propriedade e, sim, o domínio útil por meio de contrato
escrito, permitindo, inclusive, a transmissão por sucessão ou alienação firmado
pelo titular do domínio direto. Os imóveis podem ser foreiros à União Federal,
ao município ou a algum particular, sendo essa última uma situação menos comum.
O que é taxa de foro privado e público?
Taxa de foro é a taxa paga nos casos de imóveis foreiros,
anualmente, pelo detentor do domínio útil ao detentor do domínio direto do
mesmo (União, município ou particular). A indicação se o imóvel é foreiro à
União, município ou a algum particular deve constar da matrícula do imóvel e,
ainda, se foreiro ao município, constará da Certidão Enfitêutica do Imóvel
emitida pela municipalidade e, se foreiro à União, constará de registro
específico na Secretaria do Patrimônio da União (SPU), na Receita Federal. Nos
casos de imóveis foreiros ao município ou à União, aconselha-se a verificação,
junto aos respectivos órgãos, do valor do foro e laudêmio, da situação fiscal
dos mesmos, ou seja, se existem débitos de foro e/ou laudêmio a serem quitados.
O que é carência para entrega do imóvel?
Ao adquirir um imóvel na planta, você é informado sobre o
prazo de conclusão da obra. A carência é um prazo adicional, usualmente de seis
meses, que pode ser utilizado na construção do empreendimento,
independentemente da ocorrência de qualquer evento fortuito ou de força maior.
Quando receberei a escritura definitiva do imóvel adquirido?
A escritura do imóvel será firmada ao adquirente após a
averbação da construção e da especificação do condomínio, que por sua vez
ocorrerá após a apresentação do Habite-se e da CND-INSS da obra junto ao
cartório imobiliário, e desde que o preço esteja quitado na forma contratada e
que não tenha mais ônus perante o imóvel e/ou financiamento contratado.
É obrigatória a contratação de seguro para eventuais danos
havidos durante a execução das obras?
Sim, conforme previsto no Decreto-Lei nº- 73/1966, artigo 20,
é obrigatória a contratação de seguro de responsabilidade civil pelo construtor
de imóveis em zonas urbanas por danos a pessoas ou coisas. Tal seguro tem por
finalidade cobrir possíveis danos que possam ocorrer a terceiros e à própria construtora
durante a execução da obra. A contratação do referido seguro de
responsabilidade civil deve ser efetivada, e os valores segurados deverão ser
compatíveis com o vulto do empreendimento e constar na respectiva apólice.
O que é IPTU?
O IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano – é o tributo
municipal que incide sobre terrenos e edificações, e o fato gerador de sua
cobrança é a propriedade de bem imóvel localizado na zona urbana do município.
Sua base de cálculo é o valor venal do imóvel, atribuído pela municipalidade
onde o mesmo se localiza através de critérios próprios que normalmente levam em
consideração sua dimensão, localização e seu padrão construtivo.
É possível saber a previsão do IPTU antes da entrega do
empreendimento?
Os valores de IPTU são calculados com base em alíquota
determinada pelo município da situação do imóvel em relação ao valor venal do
mesmo. Esse, por sua vez, é determinado conforme a área construída e a área que
ocupa no terreno ou sua fração. Dessa forma, antes da entrega do empreendimento
e da conclusão das obras, a previsão de estimativa do valor a ser pago de IPTU
do imóvel dependerá de consulta prévia à prefeitura local que, dependendo dos
critérios por essa utilizados para o devido cálculo e mediante a apresentação
de documentos solicitados, indicará valor aproximado e estimado desse imposto.
Como complemento, também em consulta à prefeitura local, pode-se apurar
critérios municipais para as hipóteses de descontos ou isenções de IPTU.
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