Reajuste de Aluguel, qual o melhor índice?

QUAL A MELHOR SAÍDA? NEGOCIAR, TODOS GANHAM QUANDO GERENCIAM MELHOR SEUS CONFLITOS

IGP-M ou IPCA - Qual é o índice mais justo para calcular o reajuste de aluguéis?

A escolha de um desses índices tem causado situação embaraçosa entre inquilinos e  proprietários, principalmente, no momento em que esse índice é aplicado conforme pactuado entre as partes. Há sempre uma tendência que indica a não conveniência para uma das partes no momento da aplicação desse índices. Mas o quê fazer para que inquilinos e proprietários não entre em conflitos, já que a vantagem para uma das partes pode caracterizar prejuízo para o outro lado envolvido?

A resposta a qualquer tipo de questionamento nesse sentido deve ser aquela que melhor se adapte aos interesses entre as partes. Nesse caso, cabe uma contraproposta e bom censo na hora de negociar o reajuste e optar por um índice que seja favorável a inquilinos e proprietários, isto é, consensualmente, fazer a opção por um índice que melhor se adapte à capacidade de pagamento do locatário e a realidade do mercado quanto uma maior ou uma menor demanda. O mais importante nessa hora é manter o equilíbrio e buscar uma negociação que seja favorável à satisfação tanto de inquilino quanto de proprietários.

Esse parece ser o melhor caminho no momento em que o mercado sofre alguns impactos gerados por algum evento que seja desfavorável economicamente ao mercado e amplie as dificuldades entre inquilinos e proprietários, importante aqui reforçar, o bom censo deve prevalecer e a saída sempre será uma boa negociação, até que as coisas voltem à situação de normalidade.

Diante disso, surgem algumas preocupações e dúvidas, como por exemplo, qual o melhor índice a ser aplicado no momento de fechar novos contratos. IGP-M ou IPCA? Qual desses dois índices melhor atende as necessidades das partes?

Não tenha dúvidas que para os proprietários a resposta parece ser bastante clara, o maior índice de mercado, índice que acumulou 24,52% de anualidade, no período de 12 meses subsequentes à negociação de contratos.

Isso normalmente, gera uma situação de desconforto para inquilinos nessa considerável monta, o que significa um reajuste de aproximadamente 100% em apenas 4 anos, caso se mantenha o  índice nesse patamar.

Mas e aí, o que fazer, vendo a situação por outro ângulo, o acumulado do IPCA de 4,22% comparativamente muito reduzido em relação ao maior índice, e agora como fazer para agradar as partes diante desse impasse? Não será fácil eleger esse ou aquele índice que agrade a todos os envolvidos em um processo de negociação. Sei que você também concordaria com a dificuldade de negociação entre as partes.

Veja como escolher o melhor índice para o reajuste dos aluguéis

A escolhas do melhor índice

O corretor de imóveis deverá expor de forma objetiva o funcionamento de cada índice,  como irão se comportar ao longo de 12 meses, com base em experiências anteriores, como cada um desses índices irão evoluir até o fim do período onde servirá de base para o reajuste do aluguel. No entanto ao ser estabelecido esse ou aquele índice que agrade a inquilinos e proprietários, não deixarem as partes, se influenciarem apenas pelo que ficou estabelecido, mas em algum momento, estarem aptos a uma abertura de consenso e restabelecer novas regras ou parâmetros de forma a agradar a todos, talvez tão mais importante do que aplicar o maior índice.

Detalhar para o inquilino a origem e o histórico de cada índice é fundamental. Deixar claro para o inquilino que cada índice leva em consideração vários fatores de reajustes nos preços de bens e serviços.  Cada um desses dois índices tem base específica de dados para o seu cálculo, cada um mede a inflação no custo de bens e serviços por setores considerados importantes na economia. Portanto, para melhor elucidar, cada índice mede a variação contínua de preços de um determinado produto com influências internas e externas fora de controle.

Segundo dados de especialistas, o cálculo do IGP-M leva em consideração a variação de preços no preço médio de diversos produtos, como a variação de preços nos produtos da cesta básica, alimentação, vestuário e transportes. O cálculo é fechado de 30 em 30 dias, tendo como referência do dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês corrente (mês de referência).

Para o cálculo do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo ou Ampliado), mede o que é considerado nosso principal índice oficial da inflação. O cálculo é feito conforme variação dos preços efetivos cobrados ao consumidor para pagamento à vista. Esse índice reflete efetivamente o preço dos produtos que chegam até a mesa do consumidor, última etapa do processo de produção e comercialização de produtos e serviços.

Para consolidar essa maneira mais efetiva de cálculo, a pesquisa de preços é realizada dentro do próprio mês no período entre 1º e 30 ou 31 de cada mês. A referência de medição da variação de preços ao consumidor final, está fixada na coleta de dados em estabelecimentos comerciais, prestadores de serviços, domicílios (aqui, para verificar os valores de aluguel) e, para fechamento de dados, verificar os preços cobrados nas concessionárias de serviços públicos.

Tudo bem, mas o quê fazer com as informações com base nesses dados, como usá-los nos cálculos de reajuste de aluguel para dar continuidade ao contrato, com inquilinos e proprietários satisfeitos? Essa é a questão principal, porque há um distanciamento muito grande em relação aos dois índices, o IGP-M e IPCA, estão muito distantes de uma situação de equilíbrio. A solução mais  viável para inquilinos é considerar as vantagens ou não de partir para um novo contrato. Já por parte de proprietários, não parece uma solução tão simples assim a descontinuidade do contrato de locação, talvez não seja tão fácil encontrar um novo inquilino disposto a pagar um aluguel em um montante tão elevado, se considerado o valor do aluguel atual corrigido pelo índice de 24,52%,  um índice que assusta, principalmente, no momento atual.

O bom senso deve ser o melhor caminho em casos como esse que é desfavorável a uma das partes. Uma boa negociação nesse momento poder ser a saída para que inquilinos e proprietários não sofram prejuízos ou enfrentem maiores dificuldades. Todos sabemos que do lado do proprietário, um mercado com baixa demanda, ou demanda reprimida por diversos fatores de ordem econômica e social, não é bom arriscar, e segurar o atual inquilino através de um processo de boa negociação, será o melhor caminho.

Há de se pesar qual a melhor alternativa para o proprietário, postergar valores mais altos, ou abrir mão de um valor que é significativo no momento e arcar com mais despesas enquanto o imóvel permanecer vazio.

Para evitar quaisquer inconvenientes, administradores de imóveis já estão sugerindo adotar-se o IPCA como indexador no reajuste de aluguéis, o que parece ser uma saída mais justa e equilibrada em relação à situação atual.

O que dizem os especialistas

Os especialistas como se comportam diante dessa situação de mercado

Um dos defensores da troca de índice, é a startup Quinto Andar, que já vem adotando o IPCA nos novos contratos de aluguel, e dada a opção de migração dos contratos anteriores com base no IGP-M, uma alternativa que tem como opinião própria uma relação mais próxima da realidade de mercado e atual situação econômica do país.

Uma das justificativas encontrada é que os salários não acompanham a alta do IGP-M. Outra variável importante é que o índice está ligado ao preços das principais commodities e à variação cambial que define o preço dessas commodities. Uma variação no preço das commodities influencia de forma negativa a economia do país, puxando a inflação para cima, porque direta ou indiretamente tais preços das commodities criam uma situação favorável e desfavorável para o país. Um aumento no preço das commodities é muito importante para a economia do país, mas ao mesmo tempo influencia na dívida pública e a alternativa de investimentos no país capaz de gerar mais empregos e renda.

Para a startup, o salário das pessoas não consegue acompanhar o aumento do IGP-M. Mas não é só. A outra questão é que o índice é mais ligado ao preço das commodities e ao dólar – enquanto o aluguel tem a ver com a renda.

Essa situação tem como referência duas realidades distintas. Assim, um mercado propenso a adotar um menor índice, fica muito mais fácil partir para um novo contrato de locação, sem dúvida, a melhor saída para os atuais inquilinos que têm contratos indexados em IGP-M.

Por outro lado, um preço mais justo mantém uma relação mais duradoura entre inquilinos e proprietários, e acaba sendo uma grande vantagens para ambas as partes. O proprietário acaba tendo também vantagem com o reajuste pelo IPCA, índice que reflete melhor a inflação e está em maior equilíbrio com a real inflação no Brasil.

Por parte dos proprietários parece não ser muito confortável manter o imóvel fechado, porque um imóvel fechado continua a gerar despesas como o IPTU, condomínio e outras taxas de manutenção, não muito interessante para proprietários.

Ainda falta mais adesão do mercado à substituição de índice

Todos não concordam com a mudança, e alguns especialistas não veem a necessidade de mudança, uma vez que o IGP-M está sendo usado há décadas, e o aumento do índice acima do IPCA é um caso de pontualidade, o IGP-M sempre acompanhou o aumento do IPCA.

Os especialistas afirmam o IGP-M fica mais alto que o IPCA. Segundo eles, houve duas situações em que os índices se equipararam (em novembro de 2019). Em outra ocasião, em  2017, o IGP-M foi inferior ao IPCA, ficou em 0,52%, enquanto o IPCA fechou em 2,95%.

Para eles, nem sempre o IGP-M fica mais alto do que o IPCA. Eles citam duas ocasiões em que os índices ficaram equiparados ( em novembro de 2019) ou o IGP-M ficou inferior ao IPCA (em 2017 quando o IPCA ficou em -0,52% e o IPCA bateu 2,95%).

Assim, ressalvam a grande diferença como pontual, uma consequência direta da pandemia *****(que afetou diretamente a economia e, entre outras consequências a influência do dólar que encarece o preço das commodities e, embora gere mais divisas para o país, aumenta o custo de endividamento somado a colapso da crise na saúde pública que precisou de investimentos gerais  na saúde pública e mais endividamento público e graças a um controle da inflação e uma menor taxa de juros, a situação do país poderá se reverter, tão logo se combata a crise na saúde pública e o país volte as suas funcionalidades normais)**** (minhas considerações).

Sob esse prisma, a Associação de Administradores de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), considera que o mercado reúne condições de se autorregular, quando as partes têm a mesma iniciativa de negociarem entre si.

Segundo a associação, um bom exemplo, é a recuperação do mercado imobiliário mesmo durante a crise. Como destaque, apesar de algumas dificuldades no início da crise, a inadimplência manteve-se estável durante a crise, uma resposta significativamente importante.

Outro ponto a considerar é que a troca de índice só terá reflexo no final de 12 meses. Até chegar lá poderá haver uma mudança de cenário e superação. No momento que a crise for sendo vencida e o país entrar em sua normalidade, os impactos nos índices deixarão ser significativos e as coisas voltarão a ficarem em equilíbrio, previsão das mais otimistas.

Qual indexador a adotar? Nenhum nem outro é específico para o reajuste de aluguéis? Enquanto não se muda a realidade, essas são as únicas opções, claro sempre cabendo fazer uma boa negociação.

Para outros especialistas de mercado, afirmam que nenhum nem outro indexador é adequado  para o mercado imobiliário, não sendo nenhum deles melhor para o reajuste de aluguéis.

Já para outros especialistas, nem um, nem outro indexador foi feito para o mercado imobiliário. Por isso, portanto, nenhum deles é melhor do que o outro para calcular o reajuste dos aluguéis.

A Fundação Getúlio Vargas (FGV), por exemplo, lembra que nem a correção feita pelo IGP-M nem pelo IPCA levam em consideração fatores importantes específicos do mercado.

Assim, o índice ideal deve considerar a infraestrutura, o estado do imóvel, sua localização, a segurança na região e até mesmo a remuneração do proprietário.

De acordo com a FGV, o importante é que a escolha seja baseada nas reais necessidades do proprietário, garantindo o equilíbrio financeiro do investimento.

Onde fica o corretor diante da discursão do melhor e mais adequado índice? A resposta é simples, o corretor deverá está preparado para orientar seus clientes na hora de fazer o contrato de locação, mostrar que essas são as duas opções de mercados que vêm sendo adotadas na prática, mesmo tendo o IGP-M provocado um grande impacto no reajuste de aluguéis no momento.

Eu entendo que acima do que for estabelecido em contrato, sempre haverá um processo que não falha, a negociação que será benéfica a ambas as partes, sem sombras de dúvidas.