O Sonho da Casa Própria

Por que o Minha Casa Minha Vida cresce tanto no Brasil?

O principal motivo desse crescimento deve-se por conta das  condições atuais de mercado. Nós tivemos uma queda na taxa de juros básica da economia, a SELIC, muito grande nos últimos meses e anos (ela foi de 14,25% em outubro de 2016 a 6,5% em abril de 2018) só que o crédito imobiliário continua alto.

A queda na taxa de juros não contemplou um aquecimento da economia como era esperado. Contudo a expectativa era de que com o crescimento da economia viria juntamente o aumento do emprego. O que aconteceu foi que o desemprego continuou alto em um país com a taxa de juros baixa.

O desemprego alto faz com que as pessoas continuem endividadas, e as instituições financeiras não puderam baixar os juros para o crédito imobiliário do setor de médio padrão (SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), mantendo ela próxima a 10%, o que certamente torna a compra de imóveis nesse setor muito mais difícil.

Minha Casa Minha Vida

Por outro lado, no MCMV (Minha Casa Minha Vida) o mercado oferece taxas de juros de 5,5% a 6,5% ao ano para o crédito imobiliário.

Assim, a migração de todas as incorporadoras do setor de médio e alto padrão para o setor de baixo padrão acontece porque o mercado consegue conviver com uma taxa de 6,5%, enquanto que com uma taxa de 10% é muito difícil o comprador ter capacidade de pagamento para comprar uma determinada unidade.

Assim, se começa a viver em um cenário em que a pessoa que consegue comprar aquele tipo de produto, ela não quer aquele produto, ela quer um produto mais caro, porque ela perdeu capacidade de pagamento. Então ela vive em um cenário em que para ela aquele produto satisfaz as suas expectativas, mas o financiamento não deixa ela comprar.

Então no mercado do MCMV isso já começa a se tornar mais real. A realidade de quem consegue comprar um MCMV condiz com o produto que ele está enxergando no mercado. Então essa venda acaba sendo muito mais tranquila, ela existe efetivamente. No MCMV se lida com a base da pirâmide quando falamos de demanda sobre produtos no mercado imobiliário.

Hoje o MCMV tem produtos que podem ser encaixados para famílias com renda de R$ 1.500. Há produtos como o Viva Residencial, disponibilizado na plataforma do URBE.ME, que as pessoas podem comprar com renda familiar a partir de R$ 2.000. Dependendo da renda familiar, é possível, como dito anteriormente, conseguir taxas de financiamento de 5,5% a 6,5%.

Isso aliás faz com que o mercado imobiliário no baixo padrão seja muito mais pulsante. O comprador quer comprar, ele chega no estande, faz a simulação, e quando vê o valor da parcela, ela cabe no bolso, ao contrário do que acontece no médio padrão.

Assim, ele fica muito mais propício a comprar. Por isso, nos últimos anos, houve essa imensa migração das incorporadoras para o segmento de baixo padrão do setor imobiliário brasileiro.

Essa nova opção de mercado alimenta a realização de um sonho que se acumula há décadas pelas famílias que se organizam e se planejam para um momento tão especial em suas vidas, a oportunidade de investir em algo que lhe traga maiores benefícios e bem-estar.

O atendimento a esse propósito vem em suma, num momento em que a economia precisa de reforços para manter seu baixo nível de atividade, gerando a expectativa próxima de recuperação da economia.

Essa nova alternativa de investimentos em negócios imobiliários é que tem alavancado a estabilidade e o crescimento da indústria de construção civil.Isso é muito bom para as empresas, para os empregos e para o Brasil, uma grande inciativa de mudanças que dar sustentabilidade aos mercados.

Nova Linha de Crédito em Estudo

Caixa vai abrir nova linha de crédito imobiliário indexada pelo IPCA

A Caixa Econômica Federal (CEF) anunciou que planeja lançar uma nova linha de crédito imobiliário tendo como base de correção o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), ou seja, a inflação. Tradicionalmente, o índice adotado pelo mercado é a Taxa Referencial (TR, que remunera a caderneta de poupança). A novidade, ainda em estudo no banco, criou expectativas relacionadas à geração de novos recursos para o mercado imobiliário e também ao impacto que poderia ter no bolso do consumidor.

O presidente da Caixa, Pedro Guimarães, não adiantou detalhes sobre a nova linha, que deve ser anunciada nos próximos dias, mas garantiu em diferentes oportunidades que ela poderá dobrar a capacidade de oferta de crédito do banco, atingindo a casa dos R$ 100 bilhões por ano. Isto ocorre porque a correção pelo IPCA permite ao banco securitizar sua carteira com emissão de títulos mais atrativos aos investidores, que por sua vez engordam o montante disponibilizado para quem deseja contratar o financiamento imobiliário.

"O financiamento médio de mercado vem da caderneta de poupança, que tem volume limitado. Não podemos deixar que o mercado imobiliário dependa do dinheiro da poupança ou ele nunca vai crescer como pode. O futuro do mercado é, sem dúvida, de taxas indexadas ao IPCA", avalia Luiz Antônio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Além da poupança, recursos do FGTS também são utilizados no financiamento de imóveis, neste caso os vinculados ao programa Minha Casa Minha Vida.



Mercado aguarda detalhes para avaliar benefícios da proposta

A nova fonte de captação de recursos e uma possível redução da renda necessária para a contratação do financiamento, ventilada entre representantes do setor, tem feito com que agentes imobiliários recebam de forma positiva a movimentação da Caixa. Para outros especialistas, no entanto, o momento é de cautela.

"É importante saber como essa [nova linha] vai funcionar na prática. Não está muito claro se a correção será mensal ou anual, que é o normal, por exemplo. Preocupa-me [o fato de ela estar atrelada ao IPCA] porque o financiamento imobiliário é muito longo, e o Brasil não é um país realmente estável. Não se pode dizer que nada irá acontecer em 30 anos", alerta Fábio Tadeu Araújo, sócio da Brain Bureau de Inteligência Corporativa.

Outro ponto levantado por Vinícius Costa, diretor-presidente da Associação Nacional dos Mutuários da Habitação (ABMH) é a tendência de que a medida não venha, necessariamente, a beneficiar o mutuário, uma vez que a correção da TR, atualmente nula, será substituída pela correção positiva do IPCA — prevista em 3,84% para 2019, segundo relatório do Banco Central divulgado nesta segunda-feira (17) — na nova linha de crédito imobiliário.

Assim como ocorre no modelo que tem a TR como base de indexação, a ela será somada taxa de juros, que ainda não foi divulgada pelo banco. "Segundo informações que ouvimos em conversas de bastidores, ela deverá girar entre 4% e 6%. Então, se o IPCA estiver baixo, o custo do financiamento será menor. A questão será se o IPCA aumentar", aponta Araújo. No modelo tradicional, indexado pela TR, as taxas da Caixa variam entre 8,5% e 9,75% ao ano. "A possibilidade de o mutuário escolher a linha mais adequada ao risco que pode assumir é outro ponto positivo desta nova linha de financiamento", conclui o sócio da Brain.

Parece ser uma boa opção para mutuários uma variação significativa com a adoção desse novo indicador.

Vamos aguardar a confirmação dessa nova Linha de Crédito, para fazermos uma avaliação de que não haverá variações futuras e deixem de ser um bom negócio.