COMO SERÁ O RESULTADO DE 2018? UM ANO
DE TURBULÊNCIAS, MAS CHEIO DE BOAS EXPECTATIVAS?
Em 2018 volta a expectativa de um novo
início de retomada econômica e de crescimento do setor imobiliário.
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imóveis na planta, usados, imóveis comerciais, terrenos e fundos imobiliários.
Esse último, um investimento ainda pouco conhecido do investidor.
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informado, e sempre procure por ajuda de um especialista, o corretor de
imóveis, quem irá orientá-lo a se situar melhor sobre tudo que acontece no
mercado e sobre a melhor oportunidade de investimentos.
A seguir
você terá algumas informações básicas e úteis sobre o comportamento do
mercado imobiliário em sua última década de crescimento e queda provocada pela
crise econômica ainda muito visível no país.
Veja sob
a visão de especialista de mercado o que aconteceu com o crescimento rápido e
pouco sustentável da economia brasileira, e como o reflexo da crise atingiu setores
importantes da economia como o de indústria da construção civil.
Com a promessa de uma economia mais
estável e sustentável o mercado de imóveis passou por uma expansão, teve um
verdadeiro boom em sua taxa de crescimento. Com o aumento do nível de emprego,
renda e maior facilidade de acesso ao crédito os preços dos imóveis dispararam
no país. Nos últimos anos, mais praticamente em uma década o mercado
imobiliário passou por um período de alta e queda.
Num primeiro momento o mercado
imobiliário brasileiro aproveitou-se do ciclo econômico do país em alta,
experimentando um crescimento significativo e um auge de prosperidade. Porém ao
mesmo tempo em que apresentou taxas positivas de crescimento acompanhando o
reflexo da economia, passou por um declínio significativo com a queda da
economia e se mantém estável na expectativa de uma nova recuperação da economia.
E atualmente, quais são as perspectivas
do mercado imobiliário no Brasil? Para fazer uma melhor análise do que
acontecerá novamente em um prazo de uma década é preciso voltar no tempo e
rever como era o mercado imobiliário antes da crise.
Em 2008, o mercado americano entrou em
uma grave crise na indústria imobiliária afetando de forma negativa todos os
mercados no mundo. Mas foi nesse mesmo período que a economia brasileira dava
um grande reflexo de prosperidade e o mercado imobiliário segue em linha com a
mesma tendência. Uma reação característica a uma economia mais robusta e
estável com uma melhoria na empregabilidade, renda e confiança do consumidor em
relação ao futuro, pontos que se considerava essenciais para o investimento em
imóveis.
Levantamento global realizado em 54
países pelo BID (Banco de Compensações Internacionais), a instituição que
funciona como sendo o banco dos bancos, uma espécie de Banco Central, a
valorização imobiliária no Brasil, naquele período chegou a 121% em cinco anos,
e no período pós-crise de 2008. Entre 2008 e 2011 a valorização atingiu a taxa
de crescimento de 20% a.a.
Nesse mesmo período de demanda por
imóveis influenciada por diversos fatores positivos da economia, com a
valorização de imóveis devida à pressão de forte demanda, a oferta de crédito
também cresceu em volume, flexibilizando um maior acesso ao crédito.
Segundo levantamento de dados pela
ABECIP (Associação Brasileira das Entidade de Crédito Imobiliário e Poupança),
houve um aumento de 42% para o financiamento de construção e compra de imóveis
apenas em 2011, período comparado com 2010 cuja soma chegou a R$. 79,9 bilhões.
Foram negociadas em 2011, 493 mil unidades, um crescimento de 17% em relação ao
período de 2010. E nesse mesmo período o valor dos imóveis subiu 26% , segundo
o índice FipeZap.
Com os sinais de que a economia se
manteria por um novo período subsequente com a mesma esperança de prosperidade,
índice baixo de desemprego, crescimento da renda e índice baixo de
inadimplência a flexibilidade na liberação de crédito continuou em alta nos
próximos períodos. Novamente, em 2012 houve um incremento no crédito pulando de
R$. 79,9 bilhões em 2011 para R$.82,8 bilhões, uma alta de 3,6% em comparação
com o período de 2011. Para complementar esse ciclo de prosperidade na economia
e no mercado imobiliário que é um grande influenciador na geração de empregos e
renda, o mercado imobiliário bateu o seu maior record em 2013, atingindo a
cifra de R$. 109,2 bilhões, 32% superior ao período de 2012. O mercado financiou
529,8 mil imóveis, um aumento de 17% em relação ao número apresentado em 2012,
453,2 mil imóveis.
No entanto, apesar desse boom
representativo de crescimento econômico em uma economia estável, começou a dar
sinais de enfraquecimento já em 2013, começando um novo cenário, o declínio dos
índices de atividade econômica, um país começou a sofrer o que era o início de
um processo de desaceleração de crescimento. Em 2014, com a preparação para a
copa do mundo foram realizadas muitas obras de infraestruturas nas cidades sede
havendo uma supervalorização dos locais e bairros vizinhos onde foram aplicadas
as melhorias. Começa aí, a se falar de supervalorização nos preços dos imóveis
e o mercado de construção teve que reduzir sua produção para se adequar a uma
menor demanda.
Já em 2013, sentiu-se uma retração no
financiamento de imóveis. Foram financiadas 538,3 mil unidades, percebendo-se
uma estabilidade na demanda com um aumento de 1,6% em relação a 2013. No
entanto, o resultado da soma de todo o período de 9 anos até 2014, representou
um crescimento próximo de 800%. Já em relação ao volume de investimento, o
número chegou a R$.113 bilhões, um crescimento de 5,3% tendo por base o período
de 2013, e um resultado impactado graças ao aumento nos preços, o que
significou uma menor demanda de financiamento por unidades.
Com o declínio da economia nacional, em
2015 o mercado imobiliário começa a sentir o agravamento da crise e a sofrer a
previsibilidade das incertezas políticas com crise política atingindo seu auge.
Se lá atrás havia um ciclo de crescimento econômico estável com políticas de
créditos baratas e flexíveis e uma grande demanda, agora os fatores se
inverteram, houve um aumenta na taxa de financiamentos e o crédito tornou-se
menos flexível.
Somando-se os fatores já em 2014, como
o aumento das taxas de juros como consequência direta de maiores saques em
cadernetas de poupança e depósitos em menor volume, contas que são responsáveis
por grande parte dos financiamentos imobiliários no Brasil. Se não bastasse
isso, tínhamos o desaquecimento da economia e o cenário político muito pouco
favorável ao setor. A aceleração do desemprego e inflação contribuíram para a retração
do mercado de imobiliário significativamente.
Em momentos de crise, vale lembrar que
o financiamento de um imóvel é um processo que acontece na maioria das vezes no
longo prazo. Sendo assim, ninguém estará ou estaria disposto a arriscar suas economias
ou entrar num endividamento de longo prazo diante de qualquer ameaça ou
incerteza. Nesse caso, muito provavelmente, as pessoas tendem a adiar seus
novos projetos de vida, elas não desejam que seus sonhos sejam deixados ou
atropelados no caminho.
Outro desestímulo se refere às mudanças
nas regras de financiamentos como a queda do patamar que serve de limite de
financiamentos, como por exemplo, a queda de 80% para 50% do valor do imóvel
usado para financiamento. Neste caso, o consumidor será obrigado a dar um valor
de entrada maior, não sendo possível fechar sua transação, já que possui
reserva mínima para bancar uma entrada de valor maior.
Em 2015, os financiamentos fecharam em
números de R$.75,6 bilhões, apontando uma queda equivalente a 33%. O número de
unidade negociada chegou a 342 mil, influenciado pela baixa nas vendas ou nos
preços dos imóveis e de novos lançamentos no mercado.
Em 2016 no início do segundo semestre o
mercado apurou uma alta nas vendas depois do registro de 13 meses consecutivos
em queda. Segundo dados oficiais de representantes do setor da indústria de
imóveis, foram negociados 9.271 unidades, um aumento de 1,4% comparado com as
vendas de agosto de 2015. Ainda em agosto de 2016 houve compensação no
lançamento de 4.611 unidades, um aumento de 70% face ao volume lançado no mesmo
mês em 2015.
Em 2017 o mercado indicou uma pequena
recuperação com alguns setores com o MCMV. Já o setor de médio e alto padrão
ainda sofreram os efeitos da crise. Falta muito para que o investidor passe a
ter confiança e o mercado volte à sua normalidade de antes ou volte a ter um
equilíbrio bem planejado entre a oferta e demanda, até que se resolvam as
questões de instabilidade econômica e políticas de uma vez.
Em 2018 haverá uma nova tentativa de
retomada de crescimento, assim como aconteceu em 2017. Mas uma questão parece
fundamental para que o mercado, investidores e as pessoas que movimentam o
setor de imóveis no Brasil, voltem a ter segurança com o país saindo
definitivamente desse momento de crise econômica e instabilidade política
persistente.
Só haverá mudanças para os setores mais
importantes da economia, a partir do momento em que o investidor voltar a ter
confiança no país. Enquanto houver incertezas em relação à política fiscal de
ajustes nos gastos do setor público como forma de incentivo para trazer de
volta a credibilidade do país em forma de investimentos capazes de gerar mais
empregos e rendas para o trabalhador brasileiro que precisará de um governo que
cumpra melhor suas metas fiscais, gere estabilidade econômica e crie
oportunidades de renda e crescimento para o país.
Sem isso, o pequeno e médio investidor
não terá a segurança necessária para investir suas economias e assumir
compromissos de longo prazo sem o mínimo de visibilidade futura capaz de
atenuar riscos e oportunidades futuras. O país precisa ganhar confiança para o
impulsionamento de negócios que se concretizarão com responsabilidades de longo
prazo. O país precisa de novos agentes públicos com maior responsabilidade na
gestão das contas públicas, criando mecanismos que dificultem a sangria desnecessária
de dinheiro público e um combate muito mais ostensivo e efetivo à corrupção que
tanto tem causado danos à prestação de mais serviços públicos de qualidade no
atendimento à população.
Finalizando, há necessidade de frisar
que fatores externos, quanto fatores internos poderão dificultar um país em
fase de recuperação econômica. Internamente, tivemos o caso mais recente da
greve dos caminhoneiros que gerou um impacto bruto na casa de 9 bilhões de
reais que precisarão ser realocados dos cofres públicos, e poderá comprometer
as estimativas econômicas de resultado bruto para 2018. Serviços públicos serão
afetados com o remanejamento de recursos para suprir medidas emergenciais do
governo, causando de certa forma algum tipo de incerteza e instabilidade
econômica, dificultando ainda mais o processo de recuperação do país. Quanto a
dados externos, temos o aumento da taxa do dólar que se reflete nos resultados
econômicos de vários países em suas transações de mercado atualmente no mundo.
O Brasil precisa está preparado para
reagir a qualquer tipo de reação interna e externa que gere impactos negativos
em sua economia. Mas neste momento, torna-se uma tarefa difícil com um déficit
elevado da dívida pública e a falta de planejamento de curto e longo prazo para
o completo restabelecimento da economia.
No entanto, apesar de 2018 ser um ano
ainda muito conturbado pela falta de ajustes necessários para a melhor retomada
da economia e, sendo um ano eleitoral, será possível a superação de algumas
expectativas que servirão de incentivos ao próximo governo. Finalmente, vamos
torcer que depois de várias tempestades, venha a bonança. O Brasil à beira de
precisar de uma UTI, mais oxigenação para que volte a respirar e a economia
entre de fato em processo de franca recuperação.
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