Imóveis: 6 dicas para evitar os distratos e problemas
Money Times
10/04/2018
A ausência de figura jurídica para tratamento do distrato de
imóveis.
É muito importante que o consumidor ou adquirente de imóveis
esteja muito ciente de suas responsabilidades, tanto do ponto de vista legal,
quanto do ponto de vista financeiro. É fundamental que muito antes do momento
de aquisição do imóvel, se estude bem a viabilidade do negócio, tanto do lado
do adquirente, quanto do lado do vendedor. Verificar as reais condições
financeiras e legais com previsão do que possa acontecer no futuro em caso de
algum atropelo pelo caminho. Esse cuidado evitará situações não muito
aceitáveis de ambos os lados envolvidos no negócio.
Uma das questões cruciais que deve ser tratada entre as
partes é a inadimplência que poderá levar ao distrato. Essa questão sempre tem
gerado dúvidas e tensão entre as partes, no momento em que se exige a devolução
do que foi pago à incorporadora. Há diversos casos onde os tribunais decidiram
pela devolução de até 90% do valor que foi pago à incorporadora.
Isso acontece por falta de uma norma reguladora que trate do
distrato entre outras questões referentes aos contratos. Há um projeto de norma
reguladora do distrato com que consta desde 2015 para ser votada no legislativo
federal. Em 2017, houve um pedido de urgência para que entrasse em votação em
2018, mas nada disso dentro dos trabalhos do legislativo foi sinalizado até
agora. E enquanto isso não acontece, é conveniente que as partes em uma
negociação estejam cientes do que até agora foi discutido e como os tribunais
têm decidido essa importante questão, já que há resistência dos dois lados com
alegações que justificam prejuízos para as partes. Uma parte alega
desequilíbrio financeiro que mexe com fatores fundamentais como a manutenção do
emprego no setor que é responsável por uma alta oferta de mão de obra no país.
Um desequilíbrio financeiro poderá inviabilizar a continuidade da obra
provocando um efeito em cadeia que não seria bom para todos. E daí, a
importância de regulamentação urgente do distrato por parte do legislativo
federal. Porque enquanto não houver um marco regulatório, gera-se insegurança
jurídica, o que não é bom para um país que bate recorde em sua taxa de
desempregados. O marco regulatório trará mais segurança jurídica e mais
facilidades para o mercado na hora de contratar.
Veja o que diz a matéria abaixo atinente ao assunto, e
entenda melhor o que está sendo discutido entre as partes que buscam um acordo
na hora em que são forçadas a usar o instrumento de distrato. E o que há de positivo ou negativo, no caso de ser aprovada a Regulamentação de Distratos.
Quem compra um imóvel na planta e desiste antes de receber as
chaves pode enfrentar dificuldades para desfazer o negócio e conseguir receber
de volta valores já pagos na transação. A situação preocupa os consumidores e,
principalmente, as construtoras e incorporadoras, já que não existe uma lei que
regulamente o direito de distrato, o que cria insegurança jurídica e cada juiz
acaba decidindo de forma diferente. Dados da Associação Brasileira de
Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) mostram que essas ocorrências, que
bateram recordes no auge da crise, recuaram 27,4% entre 2015 e 2017, mas
continuam em patamar elevado, sobretudo no segmento de médio e alto padrão.
Problema é maior no segmento de médio e alto padrão, diz
Abrainc
Segundo o último levantamento da Abrainc/Fipe, considerando
todos os segmentos, incluindo empreendimentos residenciais de médio e alto
padrão e os residenciais vinculados ao programa Minha Casa Minha Vida, foram
registrados 34,1 mil distratos nos últimos 12 meses encerrados em janeiro, o
equivalente a 30,7% das vendas de imóveis novos. No mesmo período, a relação
entre distratos e vendas no médio e alto padrão chegou a 42,3%, ficando em
16,8% na faixa de menor renda.
Impacto recai sobre a cadeia, do incorporador ao comprador e
agentes financeiros
“A questão preocupa muito, pois os distratos atingem toda a
cadeia envolvida no segmento da construção civil, desde incorporadores até os
compradores e agentes financeiros”, diz o presidente da Abrainc, Luiz Antônio
França.
Segundo ele, em alguns casos isso pode impactar a própria
obra, que corre risco de ser interrompida por falta de dinheiro, prejudicando o
comprador adimplente e também as empresas, sobretudo as de menor porte.
Mercado busca previsibilidade no recebimento de receitas
O executivo defende a regulamentação do distrato como medida
necessária e um avanço num mercado que necessita de previsibilidade quanto ao
recebimento das receitas. Ele lembra que o segmento responde pela geração de
milhares de empregos, diretos e indiretos, e que as incorporadoras lidam com
altos investimentos, desde a compra de terreno até a execução das obras em
todas as suas etapas.
“Se há uma quebra no fluxo de caixa, o desequilíbrio afeta
todos os envolvidos”, completa França, para quem o cumprimento dos contratos
deveria seguir regra geral de mercado.
Ambiente favorável depende de juro menor, mais empregos e
marco regulatório
Segundo os indicadores Abrainc-Fipe, o mercado imobiliário
apresentou discreta melhora no ano passado, em virtude do Programa Minha Casa,
Minha Vida destinado ao comprador de baixa renda, que vem mantendo patamares
positivos. Em contrapartida, diz o presidente da entidade, o mercado de médio e
alto padrão ainda é deficitário, devido, principalmente, à problemática dos
distratos. “Enquanto não tivermos um marco regulatório que deixe as regras
claras com relação à quebra dos contratos, o setor imobiliário irá ser
afetado”, argumenta.
O mercado imobiliário, segundo França, precisa de três
pilares para funcionar bem: taxa de juros abaixo de dois dígitos, baixo nível
de desemprego e marco regulatório adequado. “Com este ambiente favorável, o
setor poderá se fortalecer e continuar a gerar empregos, aquecendo a economia
do País.”
Para o Secovi, insegurança jurídica pode dificultar retomada
dos negócios no setor
Na avaliação do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), a
economia brasileira e o mercado imobiliário têm mostrado sinais claros de
recuperação gradual e sustentada, mas o avanço do setor ainda sofre com
insegurança jurídica, sendo um dos principais focos justamente a ausência de
regras para distratos.
Governo federal incluiu regulamentação entre pautas urgentes
Após muita discussão no setor, desde meados de 2015, com
várias propostas sobre o tema apresentadas por deputados e senadores, o governo
federal decidiu que irá regulamentar a devolução de imóveis comprados na
planta. E incluiu o distrato entre as 15 pautas de uma agenda legislativa
prioritária que devem ser votadas em 2018, como o marco legal de licitações e
contratos (PL 6814), a regulamentação do teto remuneratório (PL 6726) e a
desestatização da Eletrobras (PL 9463), entre outras. O Blog do Planalto informa
que a nova lei “trará segurança jurídica para os contratos imobiliários e vai
proteger o consumidor”.
Especialistas em direito do consumidor apontam retrocesso
No entanto essa não é a visão de especialistas em direito do
consumidor que acompanham as discussões. Para Maria Inês Dolci, coordenadora
institucional da associação Proteste, o tema ainda exigirá debates. “É um
assunto complexo e ainda não se chegou a um entendimento; já foram apresentadas
muitas propostas, e muitas delas ruins para o consumidor”, destaca.
O advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai,
que é vice-presidente da Comissão Permanente de Defesa do Consumidor da OAB/SP,
avalia que se for mantido o texto original do projeto de lei que deve ir para
votação, será inconstitucional, pois representaria um retrocesso a direitos já
adquiridos.
Justiça tem decisões determinando devolução de 80% a 90% do
valor pago
Tapai destaca que a justiça já sedimentou, em diversas
decisões, que o consumidor tem o direito a receber de volta entre 80% e 90% de
tudo o que pagou na aquisição do imóvel, em parcela única e corrigido
monetariamente.
“Qualquer lei que determine algo aquém disso é prejudicial. A
defesa do consumidor é um direito fundamental e não pode retroceder”, explica.
E lembra que as decisões judiciais têm se baseado no entendimento de que
ninguém compra um imóvel para desistir do negócio e, se o faz, é porque teve
dificuldade no meio do caminho.
Projeto de lei prevê retenção de pelo menos 25% sobre os
valores já pagos
O projeto de lei que vai para votação, segundo informação
divulgada pelo governo, é o PL 774/2015, do senador Romero Jucá. Pela proposta
divulgada, no caso de o comprador do imóvel na planta cancelar o contrato,
“seja por falta de condições de pagar ou desinteresse em manter o negócio,
poderá arcar com multa de até 25% sobre os valores já pagos ao incorporador.
Dos valores pagos, o vendedor poderá reter 5% como indenização pelas despesas
com comissão e corretagem. O restante da verba paga, cerca de 75%, deve ser
devolvido ao consumidor”.
O texto original, na avaliação de Tapai, é prejudicial do
ponto de vista do consumidor, pois determina devolução bem menor dos valores
pagos do que existe hoje, e também abriria margem para possíveis manobras
jurídicas das construtoras para reduzir o percentual de ressarcimento. “O
projeto é muito ruim. Permite à construtora uma retenção de 30%, mas que ainda
pode ser maior que isso se a construtora alegar e provar que teve prejuízo.”
Devolução parcelada e com prazo de carência de 12 meses
Outro agravante, segundo Tapai, é que o PL determina que a
devolução será em 03 parcelas, com a primeira podendo ser paga 12 meses depois
do distrato. “Não há como dizer que o consumidor ficará protegido e receberá a
maior parte do dinheiro de volta”, alerta. Ele defende a necessidade de uma
edição no texto original do PL, de modo que o direito do consumidor já
pacificado atualmente seja conservado na nova lei de distratos.
‘Comprador paga adiantado para execução da obra, sem
remuneração’
O advogado argumenta ainda que quando compra o imóvel, o
consumidor além de dar um sinal precisa pagar parcelas durante a construção,
dinheiro que é usado pela construtora para financiar as obras. “Na prática, é o
comprador quem empresta o dinheiro para a empresa construir, mas não é
remunerado por isso”, diz. Se a pessoa precisar desistir do imóvel, continua o
advogado, o bem, que é e sempre foi da incorporadora, “será vendido a outro
comprador, talvez por preço até maior do que havia sido negociado anteriormente”.
Portanto, diz ele, não haveria prejuízo para a construtora. “O consumidor não
pode jamais ser prejudicado por isso”, completa, acrescentando que a pessoa
“não usufruiu e não terá mais a posse do imóvel”.
Regulamentação é positiva, mas precisa garantir direitos já
adquiridos.
Para Marcelo Tapai, é positivo que o governo queira
regulamentar o distrato, até porque muitas construtoras dificultam a rescisão
do contrato, o que acaba obrigando o consumidor a ingressar com ação judicial
para ter seus direitos preservados. “Sou a favor (da regulamentação), desde que
se garanta aquilo que o consumidor já tem hoje, sem retroceder em nenhum
direito fundamental já garantido”, completa.
Annalisa Blando Dal Zotto, especialista em gestão financeira,
investimentos e mercado de capitais pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e sócia
da empresa de investimento financeiro Par Mais, acha importante existirem
regras claras de distrato. “Isso é necessário para dar maior segurança jurídica
a construtoras e incorporadoras, ajudando a impulsionar mais investimentos e
geração de empregos”, destaca. No entanto, frisa que a lei de distratos “terá
de salvaguardar direitos do consumidor, que é a ponta mais fraca na relação.”
Dicas ajudam a evitar problemas na aquisição e nos distratos
1- A dica mais importante para quem pretende comprar imóvel
na planta, na opinião do advogado Marcelo Tapai e também da planejadora
financeira Analisa Dal Zotto, é se planejar previamente, não comprar por impulso
nem de forma emocional. É preciso certificar-se da idoneidade dos construtores,
das condições gerais do contrato, regras de correção das prestações, das
cláusulas em caso de desistência e, por fim, de que se tem condição de arcar
com o pagamento das parcelas. Antes e depois da fase de construção, pois muitos
problemas têm ocorrido na fase seguinte, ao se buscar financiamento bancário.
Importante ainda ter um plano B, no caso de desemprego ou eventuais
dificuldades financeiras;
2 – Muita dor de cabeça poderia ser evitada, segundos os
especialistas, caso houvesse maior cultura de poupança no País. Dal Zotto
alerta que é importante ter uma reserva de segurança, equivalente a pelo menos
três meses dos gastos da pessoa ou da família, de preferência aplicados em
investimentos com liquidez, que possam ser sacados no momento de dificuldade e
repostos logo que possível. Esses recursos não podem ser usados senão para fins
emergenciais, portanto, não devem ser direcionados, por exemplo, para dar
entrada no imóvel. Ela indica para esse tipo de reserva aplicações em renda
fixa, como caderneta de poupança ou Tesouro Selic, lembrando que na segunda
opção será preciso recorrer a uma corretora;
3 – Havendo problemas no decorrer das obras, o advogado
destaca que, caso a responsabilidade seja da construtora ou incorporadora
(atraso na entrega, entrega diferente do contratado), é possível pleitear e
receber de volta o valor integral já pago, devidamente corrigido e acrescido de
juros, além de pleitear eventuais indenizações por danos morais ou materiais.
Mesmo que os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta
tragam em suas cláusulas a impossibilidade de o comprador desistir do negócio,
diz Tapai, a lei dá o direito de arrependimento e de rescisão do contrato; as
cláusulas consideradas abusivas são nulas, sendo revistas pelo Poder
Judiciário. A súmula 543 do STJ estabelece de forma inequívoca essa
possibilidade. Esclarece ainda que, nesses casos, a opção entre fazer o
distrato do imóvel ou permanecer contratado e exigir indenizações pelo
descumprimento contratual é exclusiva do comprador;
4 – Quando a dificuldade é do consumidor, que pode ter
perdido o emprego, renda ou o interesse no negócio, muitas vezes sem condições
para honrar o compromisso, tanto a planejadora financeira como o advogado
destacam que a melhor solução sempre é o diálogo entre as partes. A orientação
dos especialistas é procurar a empresa e tentar ao máximo uma composição
amigável para resolver a questão;
5 – Caso não haja acordo ou a proposta da empresa seja muito
inferior em relação ao que a Justiça tem decidido, será necessário entrar com
uma ação judicial. O Judiciário tem concedido aos compradores desistentes o
recebimento de percentuais que variam, em regra, entre 80% e 90% dos valores
pagos. Essa devolução deve ser imediata, assim que houver o distrato, no valor
total e corrigido monetariamente. Quando desiste do negócio e entra com ação, a
pessoa pode parar de pagar as parcelas para a incorporadora, pois é feito um
pedido liminar ao juiz de suspensão das cobranças que evite negativação do
nome. Caso o nome já esteja negativado, é feito pedido de antecipação para a
imediata exclusão perante órgãos de proteção ao crédito, num pedido de tutela
antecipada;
6 – Outro ponto importante destacado pelo advogado é que,
caso não exista um acordo para o distrato ou a pessoa não concorde com os
valores propostos pela empresa, em hipótese nenhuma ela deve assinar qualquer
documento ou receber qualquer valor da outra parte — sob pena de se caracterizar
uma novação e concordância com a proposta que lhe foi oferecida.
